3月8日，全国政协委员、清华大学教授、著名经济学家蔡继在接受地产中国网专访时指出，尽管目前调控政策"三箭齐发"，但"夹心层"的住房问题在住房体系中未能很好的体现。

　　此外，蔡继明认为，目前之所以消费需求拉不起来或者说生活必需品价格一变动老百姓就叫苦连天，是因为住房过高以及医疗、教育等等很多带有保障性的需求没有得到满足。所有调房价真的是关系到民生，关系到社会的稳定，也关系到对通货膨胀的心理承受。

　　解决夹心层住房难题

　　地产中国网：蔡老师，您好！您今年的提案多达12个，其中关于房地产的提案是《用自住性住房解决房地产难题》。这是基于什么提出来的？

　　蔡继明：住房有双重属性，首先作为消费品，给人们提供居住场所；同时也可以用于投资。如果对投资属性不加以有效约束，那么在收入分配差距较大的情况下，有钱人就会过分的投资商品房，而中低收入者就会受到高收入人群的盘剥。

　　　  特别是最近，政府推出了"三箭齐发"的调控政策，即遏制投资、投机行为；加大保障房建设以及征收房产税。这"三箭"涉及到了投资、保障以及持有，但对"夹心层"的住房问题似乎未涉及到。

　　　  从去年到一年的调控来看，效果并不是特别明显。目前，虽然房价上涨的幅度有所放缓，但还是在上升。而且不断地反复，成交量虽然有所下滑，但价格依然没有降下来。

　　即使今年推出1000万套保障房，未来5年将会推出3600万套，但我认为房价还会保持目前这样一个水平。

　　我们看到70%，甚至80%的购房者仍然买不起房子，因为保障房只保障了20%人的住房问题，如果房价不下降，或者下降的幅度很小，那么依然有很多人买不起房。

　　另一方面，开放商手里囤积着大量的土地和房子，现在越限购，将来上涨的预期就越强，一旦限购令解除，房价势必会翻着跟头往上涨。

　　所以，我就考虑提出自住性和改善性的廉价商品房模式，着重解决夹心层住房问题。这就需要设计一个机制，包括两个方面：第一，就是规划住宅用地，土地出让的时候，就表明这是自住性住房的土地，这样一来就不可能出现"地王"，因为是自住性质的，所以排除了投资的可能性。这些房子只许买不许卖，比如年限规定为10年，这就杜绝了投资。

　　第二类就是改善性需求的，比如，买第二套房子后，规定5年内不许转让。既然是改善性需求，就可以把年限放短一点，但不能说两到三年就改善一次，谁一辈子能改善几次住房。这样规定之后，开发商也就明白，买这个房子的人是对号入座的。

　　第二，就是要降低一下住房建筑的标准，没有必要搞很低的容积率，公共设施也别太豪华，这样一来，建筑成本就降下来了。

　　如果夹心层的住房问题一旦解决了，整个房地产市场也就能够正常发展，否则的话，既限购又盖保障房，商品房市场就得不到充分发展。

　　地产中国网：这种类型的住房和经济适用房有点类似？

　　蔡继明：这还不太一样。经适房实际上是政府的财政支持，自住型住房是不需要政府财政支持的，政府只需要有规划，供给土地就可以了。

　　而经适房是把纳税人的钱拿过来补给一些也许不该补的人身上了，因为这些人能租得起房子，为什么还要给他们建经适房呢？我经常举一个例子，如果有人买不起车，政府就帮助生产一个经济适用车？如果买不起电脑，政府就帮助生产一个经济实用电脑？这是没有必要的。
　　谁为保障房买单？

　　地产中国网：去年计划建设580万套保障房，但各地似乎完成的不大好，为什么呢？

　　蔡继明：据我了解，完成最好的达到了计划的80%，有的地方只完成了一半，甚至有些地方是零开工。

　　很明显，中央政府要求地方政府建保障房，谁来买单？中央政府投资了多少？剩下地方政府要补上去，那么地方政府有没有这笔钱？建保障房也需要土地，而建设商品房的土地，可以给地方政府带来巨大的收益，规划建保障房就没有这笔收益了，而且还要再投入资金，建完之后还要维护，所以地方政府没有积极性做这个赔本的买卖。我想，没有完成是正常的，完成了倒不正常。

　　地产中国网：如何才能让地方政府积极起来呢？

　　蔡继明：目前还没有这方面的激励机制，除非是强制性的行政命令，中央政府也要从地方政府的财政收入中少拿一点。

　　地产中国网：也就是归根结底，还是资金的问题？

　　蔡继明：对。这就需要民间资本进入，地方政府、中央政府和开发商都让一点利，才能做好这个事情。

　　限购不应抑制正常住房需求

　　地产中国网：您对这一轮严格的"限购"政策怎么看？

　　蔡继明：我认为非常有必要。确实，从去年4月份以来，尽管出了有史以来持续性最强、力度最大、限制也最严厉的调控政策，但房地产市场依然很顽固，开发商依然很坚强，购房人依然很执着，所以有人说政府是假装调房价，百姓是假装不买房。

　　现在来看，政府是动真的了，应该充分肯定限购令，要坚持，不能半途而废。否则就不堪设想了，再出现一个反复，开发商就会自鸣得意，他们终于又胜利了，但对于政府而言又失信于百姓了。
　　同时我们也看到，限购令对一些正常的需求有所遏制。我不理解为什么购买首套房贷款优惠利率也取消了，首付也增加，这就没有必要。其实，我们不怕房地产市场的正常需求，因为整个国民经济要靠需求来拉动，这就应该鼓励正常的购房需求。过去为了拉动经济，过多地依靠房地产，并给予了很多优惠政策，以至于其他领域没有跟上实体经济发展的节拍，大量的投资涌入了房地产行业，致使这个行业成了投资的乐园，其实这是一种扭曲。

　　限购令要坚持，但对首套房的购买应该放宽。同时，严格限制外地人购房，也是一种歧视，北京的限外政策就很不理性，也不合理。

　　开发商降价是利益使然

　　地产中国网：新"国八条"出台及各地落实细则落地后，效果还是较为明显，北京、上海等一线城市的成交量大幅下滑，您觉得会不会持续下滑？

　　蔡继明：北京成交数据在2月份是直线下泻，问题是能不能持久还有待观察。

　　地产中国网：不仅楼市成交量下滑，大多数房企的销售额在2月份也出现了较大幅度的下滑，比如万科、保利地产等大房企销售额环比下降了5成以上，对此您怎么看？
　　蔡继明：这不是好事，开发商开始较劲了。总理说"应该留有道德血液"，开发商就赶紧降价了，其实降价也不一定是道德血液，应该说是利益使然。

　　如果政府用不着呼吁道德不道德，就坚定不移地调控，加大土地供应，极端一点，把小产权房放进来，还有农村的宅基地放进来，看看效果会怎样？

　　我并不赞成有人说中国一年之内建设不了多少房子，比如有人说，中国每年只能解决2-3%的人口的住房，我觉得这是无稽之谈。
　　中国现在的建筑能力和发展速度，每年怎么只能解决2-3%人口的住房呢？我看10%也能达到。

　　住房不是什么高新产品，只要有足够的建筑材料，就能建的起来，而且我们的每年的钢材生产总量超过了德国、美国、日本三国的年产量之和。我们也不缺劳动力，土地也不缺，本来960万平方公里生活着13亿人口，没有地方盖房子、居住这不是开玩笑吗？只是质量好坏的问题。
　　土地市场应开放

　　地产中国网：其实去年的调控效果不明显，有人认为是土地成本没有降下来，您觉得呢？

　　　  蔡继明：其实，去年调控执行的不太好，首先是地方政府执行的不够好，其次是土地成本没有降下来。

　　其实这里面的原因在于，地产商现在呼吁，政府只管保障性住房，商品房市场不用管。乍一听，似乎很正确，但仔细分析后，你就会想，现在地产商赚得盆满钵满是谁造成的？不就是当年政府给了那多优惠政策嘛，包括房贷、土地等等。这就导致开发商现在资金实力非常雄厚，所以敢说不用政府管商品房市场。

　　也就是说，如果当初政府不管，就不可能出现急速发展的局面；如果最初政府放开土地市场，那房价也不会这么高；也不可能形成几个大房企寡头垄断的局面，也不可能造就那么多富翁。

　　在我们分组讨论答记者问的时候，王健林（万达集团董事长）说地产商也有功，因为捐款名单里地产商占了大部分。我也补充了一句话，全国百富榜里地产商也占了很多。

　　其实，这是不正常的，如果这个行业是一个充分的竞争性行业，就不会出现这种情况，这是谁造成的呢？

　　解铃还需系铃人，所以我觉得还需要政府出面扭转房地产市场不正常的状态。政府一只手要加大保障房建设；另一只手则要伸到商品房市场合适的地方，比如管规划、对不合理的利润进行调整、减少不合理的税收等等。同时，还要放开房地产市场、土地市场，通过制度创新和体制改革让农村集体土地也能进入市场，能够和国有建设用地同权同价，对小产权房加以规范，符合规范要求的一次性进入市场等等，如此一来，整个市场就理顺了。

　　高房价与CPI博弈

　　地产中国网：您对今年的调控有什么看法，或意见？

　　蔡继明：就是担心保障房的建设能否落到实处。比如，资金来源、征地等都存在困难。

　　据我了解，最近北京周围50个村，农民可以自建公租房，这实际上是在集体土地上建设的，这实际上政府似乎对这块开了个口子。在一定程度上，承认集体建设用地拥有一定的国有建设用地的权利，但只能建公租房，这当然是好的一方面。

　　但由于传导效应，在一定程度上认可了小产权房。其实这是一种倒逼机制，政府没有更多的力量解决公租屋问题时，就将一部分转嫁出去，也减轻了财政负担。对农民来讲，捞到一点好处，毕竟政府没征走他们的土地，而且还可以获得一定量的租金，也是较为合算的。

　　地产中国网：其实是一种联动。

　　蔡继明：对。目前，房价和物价也是紧密相连的。目前，我们在物价指数（CPI）中，食品占得比重较高，大约有1/3，因此，食品价格稍有波动，就会带来CPI变化较大。这样一来，政府就会往往会采取一些政策，可实际上，食品在老百姓的支出中占的比例并不高，其实波动是正常的，有一个自我调整的机制，但政府的干预有时会适得其反。

　　如果说，房价能够降下来或者保障性住房能够落到实处，还有教育、医疗等等基础都很好，这样一来，居民对通货膨胀的承受能力就提高了。但现在，我们把大部分钱拿来买房、供房，每月就剩下一点钱了，结果食品价格稍有上升，老百姓就受不了了。如果房价合理，那就会省一大笔钱，食品价格再怎么波动，也足以应对、足以承受的起。

　　目前，之所以消费需求拉不起来或者说生活必需品价格一变动老百姓就叫苦连天，是因为住房，医疗，教育等等很多带有保障性的需求没有得到满足，老百姓必须得把相当大的一部分钱用来应付这些不时之需，因此消费就受到了影响。

　　所有调房价真的是关系到民生，关系到社会的稳定，也关系到对通货膨胀的心理承受。

（责任编辑：夏传磊）