我国正处于大规模快速城镇化的发展阶段，人口和产业向大城市及特大城市集聚的态势十分明显。但由于城市空间和资源环境容量的限制，高强度的人口、产业集聚与承载力不足的矛盾日益突出。特别是住房问题，已经成为城市综合承载力的短板，不但严重降低了城市的宜居性，而且带来大量复杂的社会问题，对可持续发展构成严重威胁。近年来，政府在住房市场调控和保障房建设方面付出了艰辛努力，但距离广大社会民众的期望仍然有很大差距。当前的问题在很大程度上是政策制度方面的原因，急需完善相关政策。

　　一、当前我国住房市场中的突出问题

　　1．具有合理价格和标准的住宅不足。

　　　　我国住房供给和需求存在比较严重的错位，主要表现在价格错位、品质错位、区位错位等几个方面。同时，最需要住房的外来年轻人群体的大部分却不属于保障性住房的对象。

　　2.炒房、钉子户等多种形式的“土地投机”困扰房地产市场。

　　　　优良的产业和基础设施是建设世界城市的基础。然而大规模的投资和建设也给部分人提供了获得暴利的机会，造成了“炒房热”、“钉子户”等现象，高额利润或漫天要价带来的不公平，导致社会矛盾的激化。

　　3．调控政策的目标导向不明确，政策稳定性较差。

　　政府运用了土地、金融、税收、市场监管、政绩考核等手段调控房价，但仍感乏力，且出现了顾此失彼或矫枉过正等问题。一方面政策频出给公众不断带来期望，另一方面房价居高不下，现存的制度漏洞也导致阴阳合同等钻政策空子现象屡禁不绝，使政府公信力受到影响。

　　二、造成住宅调控政策失灵的原因分析

　　1.政策调控对象和路径选择存在偏差。

　　　　当前的政策偏重于购房价格，而很少考虑租金价格。实际上，在许多大城市，最需要住房的是那些买不起房的人，租房是解决他们的居住问题的首要途径。从这个意义上说，对于租金的控制比对房价的控制更重要。

　　2.公共保障性住房的政策设计不完善。

　　在政策设计方面，对公共住房的调节市场功能认识不足。为达成十二五期间1000万套保障性住房的建设目标，中央采取了任务分解的办法，各级地方政府也做了大量努力，通过廉租房、公租房、经济适用房、两限房等多种形式来满足市场需求。但不少经济适用房、两限房通过自由上市转化为了私有财产，为数不少的央产和部队房因内部封闭运行，均发挥不了调节市场的作用。满足公共住房基本条件的廉租房、公租房在整个保障房中的比例却十分有限。

　　3．住房保障层次过多，标准体系不统一。

　　我国实施的是多层次住房保障体系，层次过多过细，使得政策灵活型较差。而不同层级适用的政策差别较大，导致不断出现夹心层，成为新的政策诉求者。同时，住房标准没有形成统一的体系，不但中央政府出台过很多标准，各个城市也纷纷出台了廉租房和经济适用房面积的相关标准。在如何确定合理的标准方面存在较多主观因素，缺乏科学依据。

　　三、关于住房调控和保障房政策的建议

　　1．制定政策合理回收公共投资的土地收益。

　　解决房地产投机，必须从遏制因公共投资带来的土地增值收益入手，建议通过交易环节的税收对土地增值收益进行合理回收。首先要合理评估土地增值的收益，可以每年对城市土地的标准价格（按照每一条道路进行评估，然后根据各个地块与道路的位置关系进行调整）进行公示，由此确定的土地价格以及土地上的房产价格分别成为固定资产税的税基。

　　2．进一步明确保障性住房的定位和职能，完善公共住房体系。

　　进一步明确“以廉租房和公共租赁房为主体的公共住房体系”。廉租房针对低收入住房困难家庭，应根据财政负担能力制定适宜的申请资格和建设标准，标准不宜过高。公共租赁房针对一般城市居民，由政府或公共团体提供，不以盈利为目的。近期应针对最需要住房的年轻人群体的需求和市场短缺的情况建设一些小户型的房屋，如使用面积25-30平米的迷你公寓。

　　3．在房价上升压力明显的一线城市实施租金控制措施。

　　与房价的调控相比，租金调控对于当前的房地产市场调控效果会更加有效。可以根据物价上涨的水平确定房租提升的频度和幅度。

　　4.研究制定减少住房空置的政策措施。

　　住房空置率的高低是衡量市场泡沫的关键指标。因此，征收住房空置税是抑制房地产投机和泡沫的首要途径，应加快完善城市住房登记制度，当前可以先想一些办法，如按户制定水电费的基本用量标准。

　　5．加强住房政策的综合研究，为科学决策提供有力依据。

　　当前的紧迫课题，一是准确判读存量和新增住房需求的阶段性特征和地区差异，以合理引导住房建设。二是准确把握不同社会群体的合理住房需要，以制定合理的公共住房标准，对住房需求进行有效的分类引导。三是分析和预测家庭结构调整、社会老龄化和生活方式选择等社会文化因素对未来住房需求的影响，对住房市场和政策中的问题增强前瞻性和应对能力。