当前，物业服务合同纠纷已成为我国基层社会治理的普遍性难题与“高频痛点”。其中，物业服务企业普遍反映，在通过诉讼途径追缴物业费时面临“立案难”问题，导致大量小额债权无法及时实现，既损害了企业合法权益，也埋下了社区矛盾激化的隐患。
一、存在的主要问题
（一）司法资源供需严重失衡，“案多人少”矛盾突出。基层法院普遍面临繁重的审判任务，而物业纠纷案件数量庞大、单案标的额低、法律关系相对简单，在司法资源紧张的背景下，容易被视为“司法效益”不高的案件类型，从而在立案环节被“缓收”或“劝回”。物业企业“拉着行李箱批量立案”的景象，更是让法院不堪重负。
（二）纠纷根源在于双向失信，简单裁判无法治本。绝大多数诉讼由物业公司发起，而业主多以服务质量不达标进行抗辩。这暴露了当前物业领域的核心矛盾：业主因服务瑕疵拒绝付费，物业公司则因收费率低而压缩服务成本或质量，双方陷入“你不交，我不做；你不做，我更不交”的恶性循环。若法院仅就缴费诉求简单判决，不仅无法化解业主心结，反而可能激化对立，导致“今年判、明年再诉”的循环往复。
（三）多元化解机制衔接不畅，诉源治理效果不彰。尽管各地普遍建立了人民调解、行业调解等多元解纷机制，但存在“联而不动、调而无果”的问题。一方面，调解缺乏权威性和强制力，对拒不配合的当事人约束不足；另一方面，调解与诉讼程序衔接不畅，未能形成“调解失败即快速立案”的闭环。此外，部分业主受网络不实信息误导，认为“只要提出服务问题，法院就会调解打折”，进一步增加了纠纷理性化解的难度。
（四）服务质量评判标准缺失，案件审理事实认定难。物业服务具有长期性、综合性和动态性特点，其质量好坏缺乏客观、量化的评判标准。业主主张的服务“不到位”与物业公司主张的“已履职”之间常常各执一词，导致法院在审理时面临“举证难、认定难”的困境。目前，我国尚未建立广泛认可的第三方物业服务评估机制，难以提供权威的裁判依据。
二、相关建议
（一）强化前端治理，推动矛盾化解于诉前。一是推广“清单式整改+公示”的诉源治理模式。由住建部门牵头，法院、司法、街道协同，在物业纠纷讼前介入。对于拟批量诉讼的小区，指导基层调解组织梳理业主诉求，形成“服务质量问题整改清单”，督促物业企业限期整改并公示进展。整改成效作为后续调解或审判中衡量责任及费用减免的核心依据，将矛盾焦点从“费用之争”扭转为“服务提升之约”。二是建立物业费收缴率与服务质量“双画像”预警机制。借鉴昆山市人民法院经验，以小区物业费实际收缴率为关键指标，对物业服务进行“精准画像”。对收缴率持续偏低的小区，自动触发预警，由主管部门提前介入调查和督导，实现风险早发现、问题早处理。三是压实主管部门监管责任，健全行业信用体系。住建部门应建立并动态更新物业企业“红黑榜”，将诉讼情况、调解履行率、业主投诉量等纳入企业信用评价，并与项目招投标、评优评先直接挂钩。对服务质量差、投诉率高且拒不整改的企业，依法支持业主大会启动解聘程序。
（二）优化中端流程，打通立案审理“快车道”。一是设立物业纠纷专门立案通道与审判单元。在诉讼服务中心设立物业纠纷专项窗口，对材料齐全的案件实行快速审查、当场立案。在审判庭内部设立专业化审判团队或合议庭，集中审理物业纠纷，统一裁判尺度，提升审判质效。二是全面推行“要素式”诉讼与“示范判决”机制。推广使用最高人民法院制定的物业服务合同纠纷“要素式”起诉状和答辩状示范文本，简化立案审查与庭审流程。对群体性纠纷，优先选取典型案件立案、审理并作出“示范判决”，通过“办理一案”明确规则，引导其他同类纠纷在诉前协商解决，实现“治理一片”的效果。三是探索建立物业服务第三方评估机制。由法院与住建部门牵头，联合行业协会、专业机构，探索建立中立、专业的物业服务第三方评估机制。该机制可为诉前调解和诉讼审理提供关于服务质量、损失范围等方面的专业意见，破解事实认定难题，增强裁判公信力和说服力。
（三）夯实后端保障，构建协同共治长效机制。一是深化“府院联动”，构建常态化协同治理格局。推动建立由党委政法委牵头，法院、住建、司法行政、街道社区等多部门参与的物业纠纷综合治理联席会议制度，定期研判形势，共享信息，协同施策，形成监管与司法的合力。二是强化司法建议的跟踪问效与成果转化。法院在审理案件中发现普遍性问题，应及时向相关物业企业、行业协会及主管部门发出司法建议。建议需具体明确，并建立反馈与回访机制，确保整改落实。主管部门应将司法建议的采纳情况纳入行业监管考核。三是加强针对性普法宣传，引导理性维权。结合最高人民法院发布的典型案例，通过巡回审判进社区、发布典型案例、制作普法微视频等方式，向业主澄清“服务瑕疵不等于免付义务”、“维权须依法理性”等法律观念；同时警示物业企业不得采取停用门禁、电梯等违法方式催费。引导双方在法律框架内解决争议，营造诚信履约的社区氛围。
（作者系永州市人大常委会副主任、民进永州市委会主委）
（2026年2期）
