一、我国小产权房问题的现状
   
　　我国各地一些村民委员会、房地产开发商打着新农村建设或新村建设等名义，通过非法租用、占用农民集体土地，搞房地产开发，再以“乡产权”或“小产权”的幌子向城镇居民进行销售，由此形成了小产权房问题，该问题虽然引起了社会和政府的普遍关注，但由于监管工作不力，特别是那些已建好的和正在建设中的小产权房，已经形成了尾大不掉的局面，从而使政府和相关管理部门陷入了两难境地。把小产权房问题中的风险留给了购房群众，麻烦留给了政府，而利润却都装进了部分村民委员会、村委会干部、房地产开发商等违法经营者的腰包。
   
　　政府多次通过向社会公众揭示法律风险来劝阻群众不要购买，建设部自2007年7月起还在全国范围内有针对性的布署了对小产权的清理整顿工作，个别地市甚至有拆除小产权房的举动，但是各级政府的整体的态度还是迟疑和矛盾的，特别是对存量小产权房如何处理，至今都没有明确和统一的表态，因此从公众和房产市场的反映来看，效果甚微。各地不仅还有小产权房项目继续施工建设，而且还有新项目上马，期间也有小产权房搞“VIP认筹”，或一房二卖等损害购房群众利益的案例。同时，尽管政府采取了多种手段调控，但商品房价格仍然一路上涨，保障性住房进展效果也还不理想，从而引起中、低收入家庭大为不满。在这种情况下，小产权房问题反而更激化了群众在住房问题上的不满情绪，在社会舆论中不仅出现了不少力挺小产权房合法化的声音，甚至更有人提出应改革中国农民集体土地制度，允许农民集体土地也进入自由流通的市场。
   
　　二、小产权房问题的危害
   
　　1、破坏了现行法律的严肃性
   
　　尽管各级政府所采取的各种解决低收入家庭住房的调控和保障措施还不尽如人意，但是任何单位和个人无权违反国家法律，自行采取自认为合理和有效的解决方法。
   
　　2、加剧了新的不公平
   
　　小产权房并没有反映和代表广大人民群众的普遍利益。首先，作为小产权房供地一方的农民，也并非都赞同村委会自行或与房地产开发商合作搞小产权房，由此产生激烈矛盾的案例也比比皆是。城镇居民希望农民的土地进入市场是为了拉低房价，而非为了农民的增收和
长远发展。其次，现有建设成的相当一部分小产权房都属于中、高档房屋，有些甚至是花园洋房或别墅。而已购买或拟购买小产权房的城镇居民，大部分是那些想少花钱买好房子的一小部分高、中等收入的城镇居民，而不是那些真正住房最困难的低收入城镇居民。因此不能以放弃法律的严肃性、政府的权威性和国家的可持续发展为代价，去迎合一部分小产权房既得利益者的需要。
   
　　3、扰乱了房地产市场的秩序
   
　　我国土地制度改革不是一朝一夕可以实现的，即使允许农民集体所有的土地自由进入流通市场，城镇居民仍然未必能买到便宜的住房。毕竟小产权房只是因为它违法才便宜，而当小产权房用地合法时，如何可能在一墙之隔的国有土地上的商品房每平方米卖7000元，而农民集体土地上的商品房只卖1000元!目前主张小产权房合法化的声音背后，真正能因此获得实际利益的，主要是在非法状态下已购买小产权房的既得利益者。
   
　　三、有效解决我国小产权房问题的对策建议
   
　　1、各级政府首先要严格执法
   
　　小产权房问题只所以能从近二十年前偶然出现到现泛滥成“灾”，和一些地方政府的不作为有直接关系。因此，要解决现存问题，首先还是应该严格执法。
   
　　第一，无论中国是否真的到了应当改革中国农民集体土地制度的时候，但是，在《土地管理法》未经全国人民代表大会依法定程序修正之前，任何单位及个人都必须严格遵守原有规定。
   
　　第二，即使舆论有争议，群众有意见，各级政府也必须带头严格遵守现行有效的法律规定，依法该罚就罚，该没收就没收，该拆就拆。如果各级政府仍然继续以担心诱发社会问题等理由消极地违法行政，或者是作为一种为本地政府财政或为本单位、个人牟取利益的手段而积极地违法行政，把“和谐社会”变成“妥协社会”，这种违法的榜样行为只会诱发更多更大的投机和违法行为，从而产生更多更大的社会问题。
   
　　第三，执法必严和违法必究，重点应针对各级政府的工作人员。没有少部分政府工作人员的忽视、纵容甚至是包庇，即使不能根本解决，至少也能有效遏制。
   
　　总之，在最终确定并实行对我国农民集体土地制度改革之前，切实落实对小产权房的增量控制，加大对非法开展小产权房的村委会和房地产开发商的惩处力度，让其无利可图，是一个重要举措。
   
　　2、对于存量小产权房既要依法处治，又要疏导并为其寻找出路，以避免诱发社会问题。
   
　　第一，不能一刀切和全盘否定，应区别对待。如果小产权房项目确系农民集体自建或委托开发商建房，主要用于农民自己居住使用的，则对于符合城乡规划要求的，可以在补齐建设用地等手续、补缴相关税费之后进行合法化，否则应作为非法开发房地产项目受到严肃惩处，直至没收或拆除。这样，既保证农民的住房需要，又维护土地管理法和房地产管理法等法律的严肃性。

　　第二，对于可以合法化的小产权房项目中超出农民自用部分的住房，应定性为“产权为农民集体所有”的“公共”房屋。但对于这一部分房屋，一方面应比照商品房收取相应的土地税费，另一方面坚决不允许向城镇居民进行销售，而只允许农民集体严格按《合同法》关于租赁的规定对外出租。对此，可由全国人大以立法解释或最高人民法院以司法解释进行规定，如不能合法化的小产权房买卖合同无效，房屋依法拆除或没收，村委会或房地产开发商需退还房款；可合法化的小产权房，“买卖”双方之间存在的只是租赁合同关系，如买房人不愿意继续履行的，村委会或开发商须解除合同，并予退款。这样既维护土地管理法等法律的严肃性，维护了政府的形象，又可以解决农民建房资金的来源问题，为农民增加一份收入，并限制村委干部获取私利，而对于那些已购小产权房的城镇居民给予了妥善安置。由于一次最长只有20年的租赁使用权，这样在为那些确有居住需求的人提供了一个房源的同时，又降低了的房地产开发商的利润空间，增大了城镇居民购买小产权房的风险，从而可以从源头上有效遏制小产权房的市场交易。
   
　　3、各级政府应加大力度，有效缓解中、低收入家庭的住房需求，从而遏制和根除小产权房存在的需求市场。
   
　　当中、低收入居民的住房需求可以在合法的限度内得到相对有效的解决时，自然很少有人会愿意冒风险去买非法的小产权房，特别是各级政府在加大对购买非法小产权房的风险和责任的情况下，小产权房更没有市场。

（责任编辑：张政泽）