业主委员会（以下称“业委会”）是广大业主行使业权的平台，是业主对自己的所有财产进行管理与支配的执行机构，其建立与完善是民主进程中的一个重要环节，是我国基层自治组织的一种崭新模式。随着我国主要大中城市房地产业迅速发展，一个庞大的私有住房社会群体及其社区已形成，住宅小区管理过程中新的社会问题亦随之突显。中共十七大报告指出：“社会稳定是人民群众的共同心愿，是改革发展的重要前提，要最大限度激发社会创造力，最大限度增加和谐因素，最大限度减少不和谐因素。”因此，加快业委会的组建进程，使业主的权益依法得到关注与保护，是促进我国社会经济和谐发展、激发社会创造力的重要因素。

    一、我国主要大中城市业委会成立的现状

    我国主要大中城市业主委员会成立情况普遍不容乐观。以广东为例，其房地产业在全国处于领先地位，但业委会成立与业主自治状况相对滞后。根据我们在几个主要城市调研的情况来看，深圳市成立比例最高，是30%左右；广州市至2003年初，在市国土房管局登记备案的1200多个住宅、商用楼盘中，正式成立业委会的住宅小区共有250家，只占住宅小区总量的25%，还有75%以上的住宅小区未能依法成立业主委员会；至2007年初，广州市业委会组建率不足15%；佛山市的业委会仅在已交付的楼盘的10%左右，很多入住率早已超过50%、交楼在一年以上的在售楼盘，尚未发起成立业委会，其他地区业委会成立的比例更低。我国《物权法》第4条、第64－66条明确规定，私人物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；同时，《物权法》还以专章规定业主的建筑物区分所有权，明确业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同的权利。由业主对社区的共有财产进行共同管理的权利也是我国法律所赋予的一项神圣权利，应得到尊重与保障。我国主要大中城市业委会成立率同房地产业发展形势相距甚远，使得广大业主的合法权益未能依法得到尊重与保障，业主权益频频遭受侵犯，一些新的社会矛盾积淀在新开发的住宅小区和新社群，直接影响到社区的稳定与社会的和谐。

    二、我国主要大中城市业委会组建过程中存在的问题

    从我们的调研来看，我国主要大中城市业委会成立不畅或滞后，原因主要有以下几个方面：

    一是关于首次业主大会召开的地方法律规定有不合理之处。首次业主大会的召开是产生业委会的首要步骤，其召开成功与否，对业委会的顺利组建起着关键性作用。关于首次业主大会召开的条件，国务院《物业管理条例》并没有明确规定，由地方人民政府根据此条例拟定管理办法。以广州为例，《广州市物业管理办法》第7条规定，符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：（一）物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。（二）物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。前述规定直接引起的问题，是业主们召开首次业主大会要面对“已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上”这一过高的比例门槛。现在有些楼盘的开发区域较大，业主越过这道门槛历时太长，其合法权益难以及时得到维护。一些大型楼盘，如已交付使用的建筑面积未达到百分之五十以上者，业主即使入住一年以上的，也只能选择在分期开发期间成立临时业委会，而在此后相当长的时期内，业主权益的保障机构可能都是“临时”性质。另外，以“已交付使用的建筑面积”是否达到百分之五十作为召开首次业主大会的一个条件或标准，其实占建筑面积百分之五十的业主并不一定是整个社区的百分之五十的业主。

    二是业主大会筹备组的工作不能顺利展开。首次业主大会召开之前的相关准备工作是由业主大会筹备组（以下称“筹备组”）进行的，筹备组的工作进展情况直接关涉到首次业主大会能否召开。导致筹备组工作不能顺利开展的阻碍主要有二：第一，筹备组人员难以形成合力。根据我国相关法律规定，筹备组应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位组成。地方法规有的将社区居委会也列入为筹备组成员，如《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第14条规定，筹备组一般由5名成员组成，其中社区工作站或社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表3名。筹备组的组长由社区工作站或社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区工作站或社区居民委员会推荐产生。《物权法》第75条明确规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，但在实际操作时，“指导”和“协助”却变成了强制性介入，有时建设单位与居民委员会等对业主大会的前期准备工作不予支持和配合，甚至不当干涉筹备组的工作，影响了筹备组的工作的顺利地进行。第二，建设单位或前期物业管理公司对社区业主及建筑物的相关信息不向筹备组公开，增加了筹备组联络业主、发动选举的工作难度和工作周期。业主委员会是业主的自治性组织，同业主相关的权益事项及同业主大会的相关的事项，理应由业主自己决定。不具有真正业主身份的居民委员会委员代表与建设单位加入到业主大会筹备组的工作中，如果他们的行为超越了“指导”和“协助”，就与《物权法》的宗旨相抵触，加深了业委会成立的艰难处境。

    三是行政机关的不当干预。《物业管理条例》并没有授权行政机关对业委会的成立进行审查批准，只是要求进行“备案”。然而，在实际执行过程中，行政机关却对业委会的成立备案设置了某些附加条件与标准，而这是未被法律所授权的。一些业委会虽已经业主大会通过，但却迟迟得不到行政机关的备案，对业委会的正式成立形成阻碍。

    三、解决我国主要大中城市业委会组建过程中若干问题的建议

    针对我国主要大中城市业委会组建过程中存在的问题，我们的建议是：

    （一）适当放宽召开首次社区业主大会的条件

    目前，召开首次社区业主大会的限制条件应适当放宽，使首次业主大会能够顺利召开，加快业委会的组建，以保证广大业主的合法权益。

    首先，应降低已交付物业的面积占总建筑区域面积的百分比。如在业主立法和物业管理水平较高的香港，2000年《建筑物管理（修订）条例》第3（1）条规定：如果公契并无委任管理委员会的规定，业主可由合计拥有不少于5%业权份数的业主召开业主会议。这些经验可供参考。我国该项百分比应调整到多少为宜，必须广泛征询民意、贴近社情。

    其次，对召开首次业主大会的条件或标准，除了参照已交付物业的面积占总建筑区域面积的比例外，还可以设定已入住户数或业主人数这一标准，让社区业主根据具体情况进行选择。

    再次，鉴于楼盘的规模大小不一，加强业主权利行使的实效性与可操作性，在前面二项条件满足时，还可以就规模较大的楼盘采取推选业主代表组成业主代表大会的形式召开第一次业主大会。当楼盘达到一定规模时，可以楼层、栋或单元区域为单位各选派业主代表1 人组成业主代表大会，该业主代表的投票权为其所代表全体业主所拥有的投票权数。对业主代表推选的相关规程，应在保证业主的民主权利的前提下，根据我国的具体情况进行规定。

    （二）严格规范居委会与建设单位在业主大会筹备期间的“指导”和“协助”角色

    建设单位与居民委员会加入筹备组的正当性、合理性和引起的相关问题值得注意和商榷。但是，《物权法》和业委会在我国还是新生事物，要有一段探索过程，从适应我国城镇基层社区管理的现实社情出发，在目前及今后一段时期内，居民委员会的介入仍具有一定的积极意义。居民委员会在整个业主委员会成立过程中，是代表政府承担着指导之责，但必须有相应的规章制度规范其行为，否则其介入容易变成“公权利”对“私权利”的干涉。目前，有些居民委员会委员以筹备组成员的身份、以“公权利”介入而对业主大会筹备期的工作进行不当的行政干预，而非“指导”或“协助”，从而使其带有浓厚的行政色彩。

    其次，某些建设单位往往凭借着权力、经济、或人事等优势来左右筹备组的工作。建设单位获得筹备组成员的身份，其对业主委员会的成立进行抵触、阻挠就被合法化了，其本应承担的“义务”变成了拥有了新的“权利”，其对筹备组的协助功能也丧失了（如果建设单位具有业主身份，可以业主身份加入筹备组）。

    在首次业主大会召开之前，业主大会筹备组的作用至关重要，只有在保证其组成的独立、运作的独立方可使首次业主大会在业主的意愿下进行。为充分保障社区业主的业权行使。建议政府有关部门设立相应的规章制度，严格规范居委会应尽的“指导”义务、建设单位应尽的“协助”义务，确保筹备组工作的独立性和自主性，依法、照章保护业主的合法权益。

    （三）完善建设单位及前期物业服务（管理）公司的信息披露制度，进行有效的监管

    对所在小区业主及小区物业等相关信息进行了解和掌握，是组建业委会必不可少的前期条件，因此必须确立建设单位及前期物业服务（管理）公司的信息披露制度，并作为建设单位及前期物业服务（管理）公司应当履行的一项法律义务。其信息披露范围包括：小区业主专有部分及共享部分的物业信息资料；业主名册；物业建筑区域内?