我国实行了十多年的个人住房按揭贷款制度和商品房预售制度(即人们俗称的“售楼花”)，极大地促进了房地产业的快速发展，城镇居民按户计算的住房自有化率达到80%以上，建筑和房地产业的增加值占GDP的比例接近10%，房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为居民所持有的除金融资产以外最重要的资产。房地产业对促进城市化建设，满足居民需求，调整经济结构，实现经济持续增长发挥了重要的作用。
    由于我国引进市场机制、推进住宅商品化是在对低收入者的住房保障制度、规范的市场秩序还未建立起来下的情况进行的，同时由于在推进土地交易市场化的进程中，对政府滥用权力暂未有做出限定，权力腐败扭曲了土地价格，加剧了土地资源的浪费和使用效率的低下。与房地产业发展相配套的银行信贷业虽己全面实行了市场化，但却没有从制度安排上为他们提供规避和防范金融风险旳工具和路径，金融基础设施（企业和个人征信制度）不健全，抵押担保制度缺位，信托证券化创新滞后，在诸多资源欠缺条件暂不具备的情况下，个人住房按揭贷款制度和商品房预售制度的快速推进，必然造成了金融风险的集中和银行经营风险的加大。
    我国一些地方政府为了实现GDP的快速增长，和银行合作推出个人住房贷款“零首付”，提前三至五年售买“楼花”，人为制造住房    供不应求的紧张气氛，吊足了广大市民住房超前消费的“味口”，导致房屋价格飞涨，投资性和投机性购房猛增，中、高档住房空置率居高不下，低、中、高档住房比例结构严重失衡，广大中、低收入者“望楼兴叹”。中国社科院“中国社会蓝皮书”把“买房贵、上学贵、看病贵”称作新的民生三大问题，特别是一路高歌的中国楼市，继续在人人喊打中自弹自唱，中央调控令牌虽然一道接一道，但高企的房价仍然在“烈火中永生”，最为突出的是首都北京，住房问题连续数月荣登“北京市民热点领域关注榜”榜首，成为继续引领全国房价上涨的“排头兵”。
    我国房地产业的泡沫已经越吹越大，如果任其发展，泡沫的最后破灭是不可避免的，而最后吞下这枚恶果的只能是国家宏观经济的重大损伤，国内各家银行的巨大损失和广大百姓好不容易积累的资产的大量贬值。另一方面，就是对农民征地、居民拆迁等补偿太低和房价过高造成的大量“房贷破产者”，是当前社会除腐败以外，民众表示最不满的主要问题之一。鉴于上述严重情况，我们提出“继续提高个人住房贷款最低首付比例、停止实施商品房预售制度以及对只有一套自住房的‘房贷破产者’实行破产保护和社会救助”的建议。
    一、问题与现状
    1、大量的“房奴”己沦为“房贷破产者”
    个人住房按揭制度和商品房预售制度的实施，特别是超低比例首付和所谓“零首付”的推行，造成了我国住房信贷规模的急速扩张，在不少城市都出现了人数庞大的“房奴”和“负翁”队伍。据有关部门统计，截止2006年第四季度末，全国个人住房贷款余额已突破2万亿元大关，全国房贷破产金额已达个人住房贷款余额的0.8％，显性房贷呆坏账已达160亿元，隐性房贷呆坏账更是突破200亿元，特别是北京、上海、杭州、沈阳、大连、深圳、成都、青岛等房价居高不下的一线城市，因受房地产商和一些“学者”别有用心鼓吹的住房超前消费观念的影响和误导，同时也囿于房地产市场严重结构失衡，非常缺乏小户型、经济适用房，致使大量年轻的购房者，在地方政府和银行“热情支持”和政策鼓励下，盲目、冒险地购买完全消费不了、实则浪费的100平方米以上的大房。如此一来，他们固然提前享受了“有产者”的生话，但却撞进了“房奴”和“负翁”的队伍。
   “房奴”和“负翁”由于大多数均为参加工作五年左右的年轻人，职业生涯才刚刚开始，经济承受能力相当脆弱，加之月房贷月供占家庭月总收入的50％以上，不仅是物质上的拮据，心理上的重压更是让都市“房奴”和“负翁”喘不过气来。
    随着国家多项宏观调控政策的出台，房贷利率已处于上升通道，原先许多利用“零首付”和低首付房贷购房，且只有一套自住房的购房者，因经济与行业的周期性波动，导致失去了工作，下岗待业，以及因家庭突发事件如亲人生大病、企业破产倒闭而导致的经济来源的减少和枯竭，无力继续月供，银行收回其住房，成为真正一无所有“房贷破产者”，社会重大的不安定因素也就多了一个产生的渠道。
    2、房地产市场恶性膨胀、房价继续上涨的势头还未从方兴未艾
    国务院将房地产业作为重点监控对象，央行出台了加息和将最低首付比例提高到30％的政策，国土资源部出台了最为严厉的土地控制政策，利用资源卫星24小时全局监控土地批租情况，建设部出台了支持建设90平方米以下的中小户型经济适用房和廉租房政策，力图从政策、资金和土地多重资源条件入手，将过热的房地产投资压下来。然而，事实证明，这一系列的宏观调控政策作用是有限的，以北京、上海、深圳、青岛、杭州、宁波为代表的二十多个城市房价继续上涨，只不过增幅略有减缓，全国各地房价继续全线“飘红”。
    在最近公布的“首富排行榜”上，中国的前十名首富除了四人是靠公司海外上市而上榜的以外，其余六人全是靠房地产而一举暴富。开发商成了当今中国最强势的特殊利益集团之一，房市成了一些人拿全民资源、肥自己腰包的“暴富制造器”。房地产市场恶性膨胀、房价继续上涨的势头未能从根本上竭止，关键就是由于“低比例首付”和“商品房预售制度”推波助澜造成的。
    3、违反国家法规政策、严重损害消费者利益的制度安排
    商品房作为建设工程项目，属于不同于一般商品的特殊商品。在预售制度安排下，交易双方的“标的物”（商品房）并不存在，消费者在一无实物可视，二无证据可查的条件下参与交易，一切都由开发商说了算。预售制度下的商品房交易是在信息完全不对称的条件下发生的。由于建设项目关系到使用者的生命和财产安全，国家对建设项目的交付使用，规定了严格的合格验收标准（规范）和基本程序。未经合格性验收，不得交付使用。
    由于商品房的预售允许尚未经过验收合格，甚至是尚未建成的建设项目进入市场，商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同以及开发商提供的售楼书来界定，这显然违反了国家的有关规定，它将项目验收不合格或配套不到位的风险转嫁给了消费者，它还将一些空手套白狼的房地产商可能由于“拖欠”工程款与贷款，而被起诉并按法定“优先受偿”权房屋而被抵偿，从而把经济风险降临到购房者身上。而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，消费者权益自然得不到根本性的保障；这也是近年来房地产成为消费者投诉第一大热点，商品房交易法律纠纷不断的根本原因之一。
    4、房地产业客观上存在制造社会不公、影响社会安定的“非和谐因素”
    随着改革开放的日益深化，不同经济利益主体博弈激烈进行，产生了各种诉求和矛盾，有些甚至威胁到社会经济发展 。但当前制约房价调控的最大阻力之一来自地方政府，地方政府企业化倾向和日益浓厚的谋利角色，地方政府财政收入与房市紧密勾联，让国家调控政策大打折扣。不少地方政府热衷于不断抬高“地价”，房地产商从而不断推高房价，地方政府与房地产开发商利益不谋而合，客观上形成一种利益联盟。房地产开发项目虽然表面上看仅仅是一种盈利性的商业投资建设项目。但是，由于房地产项目开发建设过程涉及因素复杂，关联面广泛，牵连到人民群众的基本需求和切身利益，比其他任何商业活动都面临着更严峻的社会风险的挑战和考验，房地产业事实上存在制造社会不公、影响社会安定的“非和谐因素”
    “低比例首付”和商品房预售制度应当建立在完备的社会信用基础上，一旦信用瓦解，将会引发一连串的社会矛盾，危及社会安定。目前国内房地产行业存在着很大的泡沫，主要原因在于目前国内房产市场的要素交易，如劳动力、土地、资金等要素的交易还较多非市场化，而同时产品的交易（房产）则是市场化的。这样一来，对于房地产商来讲，房地产开发的收益归自己所有，而开发的成本则由整个社会来承担，其拖欠工程款则司空见惯，使得房地产行业成为暴利行业，使得房地产开发商成为最富有的群体，也使房地产行业成为矛盾不断积累与尖锐的行业。
    二、对策和建议
　1、对只有一套自住房的“房贷破产者”实行破产保护和社会救助
对于因经济和行业的周期性波动，而导致就业不稳定性增加乃至失业的只有一套自住房的“房贷破产者”，以及因家庭重大变故和不可抗力造成的一套自住房的“房贷破产者”，我们提议应对其实行破产保护和社会救助。上述两种“房贷破产者”尽管多数人可能购买了大户型住房但有别于把购房作为盈利手段的投资者和投机者，他们被那些房地产商利益所收买的专家、媒介疯狂制造的所谓土地资源严重紧缺、再不买房将来只能住在郊区等奇谈怪论威逼利诱，加之地方政府未实际重视租赁房屋和经济适用房建设，且又实行个人住房按揭和“售楼花”制度，并且不断推高房价，使在未充分考虑承受能力和可能发生风险的情况下，非理性地购买了高档大户型住房，从此成了“房奴”和“负翁”，稍有风吹草动就自然而然地成为“房贷破产者”。
    只有一套自住房的非投资性和投机性“房贷破产者”，有其自身的原因，但主要原因则是由于地方政府和某些媒介的误导和诱惑造成的，因此对他们实行破产保护和社会救助是各级地方政府义不容辞的责任。建议政府应尽快研究制订一个能评判、可操作的破产保护社会救助政策。
    对只有一套自住房的“房贷破产者”实行破产保护和社会救助时，应分别根?