3月2日下午，搜狐焦点网特邀请全国政协委员、清华大学人文社会科学学院经济研究所副所长蔡继明作客，独家解读提案原委，并就业内关注的房地产问题展开讨论。

　　时间：3月2日下午5点

　　嘉宾：全国政协委员、民进中央常委、清华大学人文社会科学学院经济研究所副所长蔡继明

　　以下为现场实录

　　【主持人】：各位搜狐焦点的网友大家好，欢迎收看本期的风云对话两会特别节目，今年的3月3号和3月5号也是政协和人大开幕的日子，在此期间房地产方面的提案议案再次成为社会关注的热点。在两会期间搜狐焦点特邀两会代表、委员来作客解读提案的原委，今年的两会报道我们跟《中国房地产报》合作，在我旁边的是《中国房地产报》的记者朱以师，今天共同采访全国政协委员、民进中央常委、清华大学人文社会科学学院经济研究所副所长蔡继明老师，感谢您在百忙之中接受我们的采访。我手边现在拿到的是蔡老师前两天发给我的提案的提纲，我们比较关注的提案是自住性住房解决房地产难题，这个提案您给我们介绍一下主要内容是什么，什么是自住性住房，如何在制度和政策设计上来实现？

　　【蔡继明】：住房本身有两重属性，一种是作为消费品解决人们居住的场所，另一种属性是投资品，也就是说买个房子用于出租带来长时间的现金流源源不断的收入，这就是当做投资品。投资一定程度上演变成投机，也就是说买了房子不是为了出租，而是等着房价上升再把它抛出缺。因为住房有这样的属性就不同于一般的消费品，比如食品，食品供过于求价格就会降下来，它不降价食品就腐烂了，其它的物品也是这样。那么住房有的时候价格越升越有人买，价格升作为消费品他觉得买了不合算，但是作为投资品或者投机品正好求之不得，现在三万块钱一平米，预期半年之后一年之后变成四万块钱，那越升越买。因此我们提出怎么改变我们目前的房地产价格居高不下以及政府出台了多项措施，但是收效甚微。我们就提出了要改变住房的供给结构。前面所说的遏制投机需求还是应该的，但是怎么去遏制？像现在限购不仅限购第二套、第三套甚至第一套都受到了影响，优惠的贷款给取消了，首付也增加了，甚至外地的居民都不能在北京市买房了。这样限购的结果可能会导致房地产市场进一步萎缩，它会影响到上游产业、下游产业，而且这种限购又会导致房地产商它不在乎，你越限购它手里面的房子越值钱，原来已经买了房子的手里有三四套，你限购他不限，二手房可以转让，那么就等于他囤积房子的价格又会上升，囤积的房子价格一上升现房准备出售的房子也要跟着上升。这种限购的方式并不能从根本上解决房地产市场畸形发展。所以我们提出用自住房和改善型住房来增加住房供给，具体的设想就是这样。我们把整个新增的土地住房规划用地一分为三。

　　第一部分是15%保障性住房，廉租房或者是公租房，为什么只提出15%？因为任何一个国家的财政都是有限的，住房毕竟是消费品不是公共产品，既然是消费品就要根据人们的消费能力买得起大房子就买大房子，买不起大房买小房，买不起小房就买旧房，买不起旧房就租房，租不起房走投无路或者租不起大房租小房，不能单作或者伙租，合租都租不起，应该由政府提供廉租房，这样保证从高收入到中等收入乃至到最低收入阶层保证居者有其所，其他的收入再高一点就去租房再高一点买房再高一点买大房。所以我们说只限定在15%，而不是一味再扩大，一味扩大其实是政府财政支撑不了，去年说建七百万套，实际上有关部门人大预算委员会调查结果一般开工也就是40%，最高的是80%，有的是零开工。如果说去年七百万套都实现不了，今年预计一千万套，五年之内3600万套，就算是3600万套都给你提供，但是你要知道我们的城市化水平一年将近两千万人，新增人口就两千万，这3600万套分布在五年一年才多少。保障性住房面积太大难以承受，所以我们提出只限在15%。

　　接下来第二部分70%拿来做自住房和改善性住房。所谓自住房在购买的时候给你房产证上面注明购买之日起，初步假定十年内不许出售，改善性住房从购买之日起五年内不许出售，因为改善生活水平提高之后卖掉再买更高档的房子。这样的房子占到70%，它的房价到底会如何？我们预期房价会大幅度下降。原因有两个。第一，既然这个房子明确发出信息，这块地将来是用作自住和改善性住房，意味着消费者是来买这个房子的，投资者和投机者肯定不买这个房子，房价炒高了往往投机者和投资者多少钱根本不问价，一栋一栋买，普通消费者既然是自住就得考虑我是买房还是租房，价格这么高我的消费是否支撑得起及因此从预期从开发商就会预期买这个房子的人不会是多有钱的人，房价不可能太高，这样一来在招牌挂这块土地的时候就不会漫天出价，地王三万、三百万、三千万、三个亿、三十亿这么举牌，开发商绝对不敢这么举，低价肯定降下来了。地价一降下来房价肯定往下降。这是第一个原因。第二个原因，我们规定既然是自主性的和改善性的标准不要那么高，容积率要大大提高，绿地可以相应减少，通风、透光各种公共设施不要那么奢侈，不要那么豪华，因为这毕竟是面向中低收入阶层，我们不是说中低收入阶层就一定歧视他们，基础设施还是要齐全的，达到基本的卫生、安全、防火，但是不要像现在动不动就是什么世界花园，动不动就是王府，动不动就是豪宅，容积率都达不到1，现在有的地方容积率像城中村容积率达到5、6，虽然居住环境会差一点，但是人们在里面安居乐业总比蜗居蚁居要好得多，我们毕竟还是发展中国家，要保证居者有其所，在这个时期我们不必要强调住豪宅，因此一旦容积率提高比如提高到4甚至5的话，房价是不是就降下来了？容积率高了之后地价分摊到使用面积占的比重就低了。由于这两个原因，我们的房价大幅度下降。这样可以达到像总理说的，让房价回归到合理的水平。这70%保证了住房市场的总体。

　　接下来再留出15%，剩下来的15%愿意建什么，只要符合规划，愿意建豪宅愿意建白宫愿意建皇宫也不管，房价炒到天上也不限制，跌到地上也不去救市，因为这毕竟就15%，有人就愿意来投资愿意来投机，他赚一百万是他的事，亏二百万是他自作自受，总得有人给大家这么一个出口，给大家一个空间。这样整个住房市场结构我觉得就稳定了。至于那70%里面如果像改善性住房或者自住房在一定环境下如果自己不去居住了，那么他可以去租赁，但是也不允许他买卖。如果非卖不可的话，可以制订具体的措施，你必须按照一定的折旧由政府来回购。所以我想提出这样一个措施能不能作为使我们的房地产市场回归到理性的属性，这是可以考虑的一种可能的选择方案。

　　【中房报】：刚才提到住宅供应结构，但是仅仅供应结构的变化可能起到的效果还不好评估，您刚才说了限购是调控目标和手段的背离，因为它本身就短缺再去限制更加证明它是一个短缺品，所以造成价格的上涨预期，这样的话现在到底症结在哪儿，是供应上的问题还是把投资投机的需求打压下去就能达到调控的效果？

　　【蔡继明】：要从根本上分析目前房地产市场这样一团糟这种乱像丛生到底根源在哪儿，无非是两个方面，按照经济学的分析方法，一个是需求方面出了问题，一个是供给方面出了问题，需求方面出了什么问题？就是刚才说到的人民正常的住房需求这是理所当然的，它怎么发展都不为过，但是在整个房价过高，因为你在供求曲线图上会发现供求需求不断往右移，不断升高的原因是什么，不是正常的自住需求而是投资和投机需求。那么投资和投机需求为什么会造成这个？正常的其他投资品资本市场我们股票也是允许他投的，为什么房地产市场出现非理性的投资投机？就是因为这些年政府控制房价的政策并不是很有利，人们预期房价会上升，有这样一个预期在里面。另外，其它的投资品渠道少。还有，为孩子买房或者说储蓄贬值股票风险更大，那么把它当做一个投资品。另外还有很多外地的官员到北京来买房，富人到北京来给孩子买房或者给二奶三奶买房等等，还有中国的政治权利过分集中，比如北京、省会城市、直辖市政治权利集中的地方也是人们趋之若鹜，都要在这里购一套房子，还有行政机构，全国几千个县每个县都会在北京这里来购房，这就会把需求这边出了问题。当地居民需求占的比重可能会很少，遏制打击投机需求是对的，二套三套如果二套三套是改善的另当别论，纯粹是投机的投资的外地来炒房限制它并没有问题，我不是认为政府的限购一点作用都不起。与此同时，开发商推托责任，房价这么高？有愿意买的就有愿意卖的，我本来盖房子就不是给穷人盖的，就是给富人盖的，住房就是钻石戒指，既然有人出高价为什么造低价的房子。这个说起来也对。但是为什么这两条曲线里面需求曲线不断往右移，供给需求不随着往右移，设想完全竞争的市场，需求提高供给相应提高，需求提高之后均衡价格高于成本又有了超额利润，有了超额利润必然引起其它资源土地、资本、劳动进来，进来之后供给向右移动，价格不但不会高甚至有可能低。如果供给曲线大幅度移动，这个交差点就降下来了。为什么供给曲线没有向右移动？原因在哪儿？政府垄断土地，政府是城市建设用地唯一的供给者，而且我们的法律规定任何个人和单位甚至在农村都不能够随便从事建设，要建设使用国有土地，甚至出现怪诞的现象，农民在自己的土地上建房必须先把它卖给国家，然后再买回来，农民在自己土地上要建工厂像我看到泳联村这种现象政府完全垄断了土地的供给，而一个垄断的市场价格肯定是高的。用最简单的经济学模型，如果供给者有多远的除了政府还有集体还有个人都在这里提供土地，通过竞争均价地价一定是低的。如果是垄断的厂商垄断的政府，最后形成的均衡价格一定是高的，这是第一。第二，除了供给控制数量，控制数量就可以控制价格，政府从这里面就拿走了大量的土地收入，这个土地收入就占据了房地产的成本占据了50%甚至更高，这样一来由于不是建筑成本提高，如果是建筑成本提高那么会影响企业的供给，如果是企业的建筑成本没有提高甚至建筑成本不断下降的情况下，那么由于土地成本提高，那么整个成本提高所以供给量就减少，必须得出较高的价格才愿意供给，所以供给量水平就下降，这是第二个原因。第三，开发商手里面囤积了大量的土地，他们是当年地价比较低的购进来，或者按照当时政策优惠的时候购进来的，但是他们长时间不用于开发。有人说从80年代、90年代招拍挂的土地到现在很多还没有开发的，囤积了大量的土地，这也控制了有效的供给。根本的原因就在这儿，下面要想调控，调控应该双管齐下，从需求这边要限购，所谓限购绝对不能够限制正常的自住需求和改善性需求。对于一般的投资需求也不能够严格加以限制，因为他愿意投资巴不得有投资市场，我们的资本市场本来就不发育，如果有富人愿意把钱投在住房上，他们买十套一百套房子，可以出租给那些买不起房的人，所以最严格地说我们对于投资也不应该加以限制，但是对投机应该加以限制，应该控制在比如说15%，按照国际惯例国际经验一般的房地产市场投机行为只能控制在一定的范围，否则就是你的房地产出问题，政府应该加以调控，这是从需求的这一方要限制一定得限制，关键就是我刚才说的，你要对自住的、改善的是不能限制，但是怎么区分自住和投资投机呢？表面上分不出来，这就是我设计的方案。既然是自住就不能让他卖，既然是改善也不能频繁地卖，只能五年改善一次，五年改善一次，这样的机制设计就能够有效地把自住房和投资投机分开了。

　　【中房报】：五年卖的话征税？

　　【蔡继明】：或者根本不允许，或者通过收税也可以，这样让他把这部分房子排除在倒买倒卖这个领域之外，排除在外。这样给你留出15%，但是要觉得15%太低了，人们还有更大的投资还可以适当再高一点，但是只在那个范围内愿意怎么炒怎么炒，数量限定，房价炒多高不管，这就是在需求这方面我觉得政府的政策还是要加以改进。但是更重要的是供给，供给这一方目前我们看出什么政策来？就是建保障房我觉得这是一个口号，是画饼充饥。假如说3600万确实能解决15%或者20%左右的中低收入阶层或者能够解决进城务工农民能够涵盖进来，那何乐而不为？问题是我担心地方政府有这个积极性吗？中央政府下达的指标都得要层层按照行政体系恨不得签军令状，总有变换的方式，上有政策下有对策，这里面要考虑地方政府的行为能不能跟你一致。什么是好政策？不是大家许个愿保障性住房占50%这就是好政策，得看实际能不能执行，如果根本执行不了反而适得其反，让老百姓对你政府的政策失去信心。前不久我参加《一虎一席谈》的时候，当时几乎在场观众异口同声2011年房价肯定上升，政府这么说调房价怎么就不信呢？以往的经验告诉大家越调越高，有人打赌总是说房价上升的人是赢的。其实我作为一个经济学家我当时是少数，我说2011年房价肯定下降，我后面的观众质问我，蔡教授，其实你明明知道房价降不下来，你为什么还说房价一定会降？我认为它下降，你们也认为它下降，大家都认为它下降它就降下来了。这就是预期，如果大家都认为它上升，政府再说调房价也没用，大家都没有信心去抢着买，那开发商何乐而不为？第一，大家都应该有这样一个预期下定决心跟开发商吊着。第二，我们要敦促政府加大调控力度，政府要加大住房的供给，保障性住房量力而行。我担心保障性住房的面积不能那么大，所以在加大房地产供给这方面要按照用途分门别类，要提供自住的和改善性的，土地供给的时候就让你这样做，这是第一点。

　　第二，打破政府的土地垄断。我盯着的是农村集体建设用地，农村集体建设用地的数量超过城市用地几倍，让它进入市场，市场的土地供给就是二元的，除了政府还有农民，这样就会实现竞争，政府的地价高农民的地价低，就跟中国移动、中国联通虽然双头垄断但是也打架，一打架价格就降低了。随着集体建设用地允许进入市场马上带来另一个问题小产权房，原来在集体建设用地上建的那些房子不就被称作是小产权房，那就可以进入市场，土地进入市场意味着土地使用权的转让是合法的，既然是合法小产权房就由原来的非法变成合法，那是很大的面积，大概得有60多亿平方米。它已进入市场房价就会降下来，当然如果是违规的建筑亲吻楼、拥抱楼，没有通风没有防火没有任何绿地那样的房子你可以取缔它，如果是完全按照符合规划的符合建筑标准的这个房子让它合法化，而且一旦这部分商品房进入市场那么城市内高房价肯定就会降下来。在这里面政府不应该用所有制去管制，不应该用所有制区分大产权、小产权，哪个是合法哪个是违法，应该按规划，在规划范围内建设用地上建的又符合建筑标准，你还可以继续教它小产权，小产权也是产权不是非产权，集体所有制也是所有制，《宪法》里面规定它也是合法的一种产权，集体所有制和国有制应该是平起平坐，大产权和小产权也应该是平起平坐，要符合规划就都是合法的，要不符合规划大产权也不合法。凭什么在我这儿是集体所有制的时候就是小产权不合法，一旦被政府拿走了一转手就变成合法的，在我这儿只能建一层楼，到了国有同样一块地哪个不去建十层二十层，这是所有制的歧视，农民当然不干。所以要做到集体建设用地跟国有建设用地做到同地同权同价，这是十七届三中全会几年前就已经提出来的。我们这次5月5号在温都水城开统筹城乡发展的论坛主题就是农民自主城市化，包括像郑各庄在自己土地上新建城市，也包括农民的土地让它能够自主进入市场，让他们能够分享到工业化城市化带来的土地增值就是土地红利。现代农民是完全被排除在外的，一部分是被城市化的强迫他们进了城或者强迫他们上了楼，一部分根本把他们的土地拿走了仍然还是农民。过去政府主导型的城市化如果还继续存在的话，是不是也应该允许在它旁边有一个农民自主的城市化，能够让它并存并列，这就是我们5月5号论坛想要讨论的主题。

　　【中房报】：现在人口的城市化远远没有跟上空间或者土地的城市化。

　　【蔡继明】：是，现在这种土地制度地方政府只对扩充土地感兴趣，土地的一倒一卖就是现得利，甚至都不一定纳入人大的财政预算监督，而对于农民他们是希望农民进城打工能给他带来廉价的劳动力，能给他带来GDP的增长，还能带来税收，但是他绝不鼓励农民进城落户，这一落户就得给他提供廉租房、经济适用房、社保、教育、医疗等等，政府的财政支出就要增加，所以他没这个积极性。这样导致城市的空间不断增大，而城市人口的增长极其缓慢。现在统计的城镇化把进城打工的农民都算进来，实际并没有变成城市居民。

　　【中房报】：关于房产税刚才提到在调控当中去年一年议论特别热，今年上海和重庆开始试点，您对房产税持什么样的态度，或者您对现在的试点发展怎么看？

　　【蔡继明】：首先我觉得房产税对于遏制过度的投机需求应该说是有效果的，你想想你手里面拿着两套以上的房子自己又不住又不出租，或者出租的价格又很低，那么你还要再交税，增加了你持有住房的成本，这样就会考虑不合算的情况下尽快出手，从遏制不合理的投机需求是有作用的。第二，对地方政府财政收入有一个稳定的财源是有作用的。它有了一个房产税，有了这么一个税种，作为地方税的税种就不必再把财政收入的来源过多盯住土地的扩张，事实上土地也是有限的。再比如说18亿亩耕地红线控制上，在城市规划、城市用地面积严格控制情况下也不大可能靠土地扩张再来实现经济的持续发展，这时候就会练内功，第一节约用地，第二集约用地，第三加强基础设施建设提高公共服务质量，因为公共服务质量提高基础设施搞好了，那么这个地方的地价就上升了，地价上升房价上升，房价上升房产税是根据房屋的价值来递增的，实际政府职能就转变了，政府就变成服务型的职能，它给你提供服务收税作为提高服务的成本，这样政府就回归到理性的政府职能就转变了，至少有这么两方面。

　　但是房产税要考虑到征收过低没用，征收的过低就会变相把它转移给租赁市场，现在租房价格也在上升。征收过高也有问题，征收过高涉及的面非常大，一下子如果说这些人都纷纷把房子抛出来，房地产市场就会有大的波动，大的波动会引起一连串的连锁反应，资金链发生断裂。所以房产税的征收额度要把握得好，拿捏得好应该说是一门艺术，也是检验政府执政能力的一个考验。

　　【主持人】：因为上海和重庆都已经进入试点，您觉得上海、重庆房产税的标准怎么样？在北京征收的可能性怎么样？

　　【蔡继明】：上海的标准稍微低了一点和重庆比，即使重庆的话也不算高，还是象征性的，还应该再加大一点力度。

　　【中房报】：这次只是加税并没有涉及到税制的调整，您刚才说的是非常理想化的中央政府和地方政府的财税体制的变化，但是这次的试点并没有涉及到中央财税体制的变革。

　　【蔡继明】：其实经济工作经济活动应该是一个系统，是牵一发动全身的，单独改一个税种有时候效果可能出现负面的。说到税，最近新疆实行资源税的改革，税跟费分清了吗？税是国家的财政职能，矿产资源是国家的应该收费，作为所有者应该收费，作为政府管理者不管是谁对自己也得收。那么这里面你单纯进行税改费不改，将来税收的是高还是低，将来费怎么确立？本来应该是税费联动的，所以我对咱们这次在新疆搞的我就有这么一个批评建议，不应该只改税，应该是税费，同时考虑到中央政府和地方政府的权限，税和费征收的比例怎么去分配。刚才说到房产税也是这样，房产税的改革应该是征收出台也应该和其它税包括我们目前的土地征收的各种税费，你不能造成让居民不管是投机也好住房自住也好，不能让他双重收费，地价里面已经包含多少的成分，已经付了那么高，你买了以后又让他付，等于是重复收税，也有一个公平不公平的问题，所以它还应该和土地出让金和在房地产建设环节当中跟土地相关的各个环节，跟这个环节加以改进应该是统筹的。另外中央政府和地方政府的整个财政税收体制，至少应该有一个通盘的考虑，在试点的同时就要考虑到后续应该推出的配套改革。

　　【主持人】：时间关系，今天非常感谢蔡老师跟我们对两会的提案做了这么多讲解，也是对房地产市场提出许多好的建议，也希望广大网友继续关注我们的两会采访，我们后续还会请到很多两会代表来解读提案。谢谢蔡老师。

　　【蔡继明】：谢谢各位网友。

（责任编辑：王强）