温家宝总理在十二届全国人大第一次会议上所作的《政府工作报告》中指出：“加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资需求。”近几年来，国务院为抑制房地产市场投机、投资需求，防止房价过快上涨，出台了一系列政策，但收效甚微。大家看到的是房价不仅没有理性回归，反而投机、投资需求越来越强，房价有加快上涨的趋势。究其原因，我认为是其调控的着力点没有找准。 

　　根据有关方面报道的数据，我国房地产市场从量上讲实际上是供过于求，很多人拥有两套以上商品房，并且闲置着。新华网2010年7月7日的一篇报道可以从侧面了解中国住房空置率的现实，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。国家统计局在网站上公布了2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况，截至2010年6月末，全国商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。一位名叫秦兵的学者认为：“我的调查是，空置房比例比待售房总量要高20%左右。”由此我们可出我国的闲置住房量有多大。 

　　根据市场规律，供过于求，价格就应下降。但我国的房地产市场上为什么在房屋供过于求的情况下，房屋需求为什么还是那么强，房屋价格不降反升？一般来讲，房屋的主要功能是居住。但在我国现阶段，房屋不仅仅具有居住功能，对很多人来讲更具投资功能。更为要命的是，拥有房屋后，基本上是没有持有成本的，而房价只要上涨就赚钱。所以很多人持有再多的房屋心不慌，反而很有盼头。因此，这些房屋就不是现实的供给，而是一种潜在的供给。如果预期房价上涨，以房屋进行投资的行为还会被强化，投机行为会增强，市场需求也会进一步上升，于是再度推高房价。所以，为抑制以房屋投机、投资，从而防止房价过快上涨，就应增加房屋持有人的持有成本，即征收房产税。通过征收房产税来调控房价是用经济手段解决经济问题，而且是调控房地产市场的根本着力点。因为它会直接增加房屋持有者的房屋持有成本。当房屋的持有成本接近、等于预期收益时，或当房屋持有人的日常收入不足以支付房产税时，房屋持有人就会主动放弃持有的房屋。一旦拥有二套房以上的业主主动放弃所持有的两套以上的房屋，房地产市场的供求关系就会发生根本性改变，即出现供过于求。此时，房价不仅会自动回归，而且投机、投资需求会自动减弱。 

　　国务院目前调控房地产市场的一个重要手段就是限购。限购是用行政手段来解决经济问题，这只能治标，不能治本。这一手段不仅不具有公平性，而且使早就应该摈弃的，或者必须改革的我国二元户籍制度又复活了。同时这一手段已带来一些不良社会行为，即伪造户口、社保证明等，并已形成一个产业链，实施一条龙服务，收费也不菲。 

　　国务院目前调控房地产市场的经济手段主要着力于房屋交易环节，即试图通过增加交易成本来限制所谓的房屋投机、投资行为，实现房屋价格的回落。比如“新国五条”就规定售房所得按20%缴纳个税。这些手段在我国这样特殊的环境下（即上述的房屋是一个重要投资品且持有不交税）不仅不能抑制投机、投资需求，反而会推高房价。在房地产市场供求不变的情况下，房屋持有人要出手其房屋他也会把税收转嫁给购房人；税收转嫁不出去，他可以不卖，。所以吃亏是还是买房。同时，如果二手市场交易受阻，现有的需求就会大量的转向一级市场，导致一级房地产市场需求增加，推高一级房地产价格，造成虚假繁荣。 

　　通过上述分析，特提出以下建议： 

　　第一、提请全国人大尽快制定《房产税法》，对个人和家庭拥有的第二套及以上房屋征收房产税。对拥有一套房屋的家庭暂不征收房产税，对拥有二套及以上的房屋的个人和家庭一律征收房产税，而且是累进制，即拥有越多，税率越高。至于以那套或那几套为征收对象，可以由业主自己申报。 

　　第二、房产税绝大部分（至少80%以上）应留归市级及以下政府，用于城市及社区的配套建设、社会管理等。一方面体现取之于民，用之于民；另一方面也能让地方政府从土地财政中解脱出来。这样，地方政府不仅会有积极性推进房地产税法的积极实施，同时也失去了和房地产商共同推动房价上涨的内在动力。在房产政策上，地方政府和中央政府之间的矛盾就会自动消除。 

　　第三、降低交易税，激活二级市场。对房地产二手市场，尽可能降低乃至取消各种税费，以活跃房地产二级市场。这样不仅能增加供给，降低价格，而且能有效调节供求结构的平衡，尤其对那些由于城市的发展，已导致的工作地和居住地距离已拉长的人们，通过调整住房以实现产城一体是非常有利的。这种调整不仅能够减少人们的出行时间，也能减少车流量，有效缓解城市交通拥堵。