安居才能乐业，安居才能安心。拥有合适、稳定的住房既是个人和家庭温暖的重要组成部分，也是社会和谐、稳定、进步的必要条件。近些年来，国家始终把保障性安居工程建设作为保障改善民生、促进社会和谐的主要抓手，列上重要议事日程抓紧抓好。通过不断加大经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造等各类保障性住房的建设力度，有效解决了中低收入住房困难家庭的住房问题，加快了各地城市化发展进程，促进了房地产市场的健康持续发展。保障性安居工程被广大群众亲切地称为“民心工程”、“德政工程”。
以江西九江为例，“十一五”期间，全市保障性住房建设累计投资72.6亿元，共建设各类保障房608万平方米、88342套，共惠及中低收入家庭约11.6万户。在加快建设的同时，九江还对保障性住房政策及工作机制、工作方式等进行了大胆的尝试和创新，提出了“政府主导、市场运作、三房合一、五位一体、租售并举、租补分离、严格准入、动态管理”的保障房建设发展模式，得到了各级领导的充分肯定和广大群众的广泛好评。“十二五”期间，九江又提出利用2011－2013年三年时间，在市中心城区建设10万套公租房，满足进城农民、新就业大学生、外来务工人员等非城镇户籍人口及城镇中低收入家庭等“夹心层”的住房需求，使中心城区保障房覆盖率达到30%，基本解决住房困难问题，实现“只要在九江就业创业、就能在九江安居乐业”的目标。为建设好这10万套公租房，九江成立了江西省首个保障房管理局，确保“有人办事”；建立了保障房投融资平台，确保“有钱办事”；出台了一系列公租房管理办法，确保“有法办事”。目前2011年2万套公租房已完成分配，即将交付使用，2012年4万套已全面开工建设，2013年4万套用地选址也已落实，即将开工。
在有序建设推进的过程中，我们感到仍有许多困难和问题亟待破解，最突出的是“两难一低”：
一是用地难。随着工业化、城市化的深入发展，城市建设用地供需矛盾日益突出，地方政府新增建设用地数量受到用地总量控制指标的严格限制。而对于保障性住房建设用地，目前中央并没有根据建设计划单列用地指标，导致保障性住房建设用地必然挤占工业及其他经营性发展项目建设用地，保障房建得越多，其他发展项目用地就越少，就越不利于当地经济发展，特别是棚户区改造和农村危房改造计划落实用地更加困难。在中央强调既要保民生，又要求发展的前提下，这一矛盾显得更加凸显。
二是融资难。目前保障房融资难已成为各地住房保障工作顺利开展的瓶颈问题，虽然人民银行、银监会在2008年连续出台了《经济适用住房开发贷款管理办法》和《廉租住房建设贷款管理办法》等，但受国家宏观经济调控及银行限制对政府投融资平台发放贷款等不利因素影响，导致具体实施时多停留在口号上，保障房贷款手续多、成本高、落实难，有的银行对于保障性住房贷款利率上浮比例还更大，使得保障性住房建设“地方热、银行冷”。而这其中公租房、廉租房项目比经济适用住房项目更难获取贷款，主要是因为公租房、廉租房的投资收益主要依靠租金，而租金仅能维持支付银行贷款利息，没有明确的资金回收机制，贷款偿还来源不明确，银行普遍认为保障性住房贷款投资周期长、收益难度大，贷款风险过高。
三是补助低。以江西为例，目前中央对于保障性住房的补助资金较少，廉租房为每平方米补助400元，公租房则没有出台具体补助标准，只是每年根据中央财力综合确定，如2012年公租房中央补助为每套30550元。而以一般城市为例，保障性住房从建设到基本装修完成交付入住，预计每平方米成本为3000元，每套房按50平方米计算，每套约需15万元，公租房补助资金比例仅为建设造价成本的20%，而廉租房更是仅为13%，巨大的资金缺口需要地方财政自筹资金解决，这也就形成了保障性住房建设“中央热、地方难”的局面。
针对上述难题，为持续推进保障性安居工程建设，实现“住有所居”，建议在以下五个方面加大政策支持力度：
一、加大用地保障力度。建议国土资源部门在安排年度用地计划时，将保障性安居工程（包括经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、林区棚户区改造、垦区棚户区改造、农村危旧房改造）建设用地，根据国家批准的建设计划，按“应保尽保”原则单独下达用地计划。同时，为降低保障房用地成本，建议各类保障性住房用地免征新增建设用地有偿使用费。
二、加大金融支持力度。一是出台法令，明确保障房建设项目财政担保的有效性和合法性，或成立专门机构为保障性住房项目融资提供担保，分散信贷资金风险。二是制定信贷资金支持保障性住房建设风险防范、处置配套政策，比照涉农贷款、中小企业贷款等形式，建立风险补偿基金、贴息政策及贷款授信免责条款，消除金融机构顾虑。三是尽快研究社保基金、保险资金等长期资金投资建设保障房的具体融资方案，解决社保基金、保险资金等长期资金投资保障房的市场流动性问题。四是降低住房公积金支持保障性住房建设项目贷款门槛，扩大试点范围，既弥补保障房建设资金不足，又盘活闲置资金，增加住房公积金增值收益。五是大力发展政策性住房金融，建议以总行层面明确，国家开发银行或农业发展银行对保障房建设项目给予相应支持，由中央财政贴息，为地方政府提供低息长期保障房建设贷款，化解保障房建设中地方财政短期巨大压力，为住房保障制度的提供长期建设的必要资金保障。六是推动商业银行实施差别化信贷支持。督促各金融机构总行制定支持保障性住房建设的工作方案和细则，将保障房建设纳入信贷投向的倾斜支持对象，单列安排保障房贷款新增计划，实行贷款利率按基准利率或下浮政策，并对政策落实情况进行检查监督。七是鼓励地方政府发行保障性住房债券进行融资。
三、加大财政补助力度。一是在去年中央建设补助资金基础上进一步提高补助标准，建议将补助标准提高至建设造价成本的30%－40%，以有效缓解地方资金压力。二是将中央建设补助资金纳入中央预算内统筹，建议国家发改委、财政部尽快出台中央预算内保障房建设补助资金的实施办法。
四、加大机制创新力度。建议中央出台文件，明确公租房、廉租房“两房合一”，并实行“租补分离、租售并举”等创新举措。通过“两房合一”，将公租房和廉租房在建设、分配、管理各环节全部合并，实行统一建设、统一申报、统一分配、统一管理；通过“租补分离”，对符合廉租住房条件的对象通过另外发放租赁补贴或租金补贴的方式进行保障，既统一了支持政策，简化了申请审核程序，又实现了对不同群体的保障。通过“租售并举”，即保障房对象承租满一定年限后，可自愿购买产权，一是可以解决银行担心的贷款还款来源问题，破解融资难题；二是可以尽快回笼建设资金，减轻地方财政压力，实现保障房建设的良性循环和可持续发展。
五、加大税收优惠力度。国家财政部、税务总局分别于2008年和2010年出台了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》、《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，对廉租住房、经济适用住房经营以及公租房建设租赁过程中涉及的有关税收优惠政策进行了规定，但对于公租房的出售没有出台相关政策。建议尽快出台公租房出售的有关税收优惠政策，对公租房出售过程中税费予以减免。
