3月5日，李克强总理政府工作报告明确将“消化房地产库存”作为2016年经济社会发展 “五大任务”之一。关于房地产如何去库存问题也是代表委员们关注的焦点。

　　国家统计局数据显示，截至去年11月，全国商品房已竣工待售面积6.96亿平方米，加上在建未售和待开工面积，商品房整体库存达63亿平方米，按照过去3年的平均销售速度来计算，需要5年时间来消化。三、四线城市去化期更长，有的城市去化期超过10年。

　　由于中国经济对房地产的高度依赖性，库存高企所带来的经济下行压力更加巨大，并已危及我国金融安全，成为中国经济的痛点。

　　全国政协委员、江西省九江市副市长卢天锡今年特意准备了一份“关于供需两侧同时发力有效化解房地产库存”的提案。

　　在江西省地级市九江，卢天锡分管住房建设，对房地产去库存问题有着深刻的体会。

　　中国新闻周刊：你分管住房建设这么多年，依据你的经验分析，目前房地产库存高企的原因有哪些？

　　卢天锡：原因是多方面的。首先是土地供应量过大。中国大部分地方政府财政力量有限，基本都是“吃饭靠财政、城市建设靠土地”。受“土地财政”的驱使，城市的土地出让没有太多的计划，土地供应量偏大，与地方经济发展水平不相适应，也超出了城市住房的客观需求，使得住房市场供大于求。

　　其次，房地产开发无序。在过去中国房地产“黄金十年”中，受房地产开发巨额利润的驱动，众多的房地产开发企业如雨后春笋般在中国遍地开花，一些原本从事其他行业的企业甚至很多央企也纷纷转型或兼营房地产开发业务，导致各城市土地购买量日益攀升，住宅供应量有增无减。

　　第三，产品同质化严重。由于房地产开发的利润丰厚，房地产企业更多是考虑想方设法缩短项目开发周期，早日销售回款并攫取巨额利润，鲜有企业去花精力钻研产品、提高质量、突出特色，房地产业成为典型的“蓝海市场”，同质化严重，缺乏能够有效激发居民改善性新需求的产品。

　　第四购买能力有限。中国城市化水平总体不高，尤其是三、四线城市城镇化率偏低，城市体量不大，城市承载力、辐射力和竞争力不强。一方面，难以形成产业和人口集聚效应，对外来人口缺乏吸引力，使住房购买需求更多地局限在本地人口，购买能力相对有限；另一方面，对本地人员会产生“挤出效应”，这部分群体常年在外务工，即使具备一定购买能力，也基本选择在工作地买房，回乡购房的少之又少。

　　最后一个因素，就是受调控政策影响。前几年，为了遏制房地产价格过快上涨，国家和地方相继出台了限购、限贷、地方承诺年度房价上涨控制目标等一系列房地产调控政策和措施，对遏制房价过快增长起到了积极作用。但由于国家在完善住房保障体系上顶层设计不够，如住房保障没有立法，住房保障机制不够健全等等，加上政策的差别化不够，过于“一刀切”，在遏制房价过快增长的同时，也抑制了社会的购房需求，助长了百姓“买涨不买跌”的观望情绪，导致商品房销售不畅、库存高企。