中国新闻周刊：2014年底以来，围绕着去房地产库存，从中央到部委再到地方，出台了降准、降息、减税、取消限购、限贷，降首付、公积金支持贷款、发放购房补贴等一系列相关政策。但是，房地产库存问题仍未从根本上得到改变。你认为造成这种现象的原因是什么？

　　卢天锡：我认为，主要有以下三个方面：

　　一是政策更多地着眼于需求侧发力。住宅是高度市场化商品，由供需双方的因素决定。目前的政策，无论是降准、降息，还是取消限购、限贷、降首付、发放住房补贴等等，更主要是意图拉动和刺激需求，尤其是新市民的需求。而当前三、四线城市居民和农村转移人口收入普遍偏低，购买能力不强，有购买力的居民多数已经购置一套甚至几套房产，加上外来人口少，拉动新需求的空间有限。另外，城市的外出务工人员多数在一、二线城市落户或工作，基本都选择在工作地买房。因此，仅从需求侧着力，不仅对去化三、四线城市库存收效甚微，还会导致一二线城市房地产需求过快增长，使得房价居高不下。因此，我们可以看到，当前中国房地产市场呈现冷暖不均、发展失衡现象，结构性过剩与结构性短缺并存，一线城市供求矛盾突出，房价畸高，三四线城市及部分二线城市呈现阶段性过剩，房地产库存高企、房价下跌。

　　二是政策没有更好地做到长短结合。目前去库存的政策，主要是考虑短期如何快速解决高企的房地产库存问题，在长远构建符合中国国情、满足多层次住房需求的住房保障体系上缺乏统筹，容易“按下葫芦浮起瓢”，顾此而失彼。由前溯之，以往的房地产政策也存在类似情况，使得我国的房地产市场长期忽冷忽热，陷入“低迷—刺激—过热—调控—低迷—再刺激”的怪圈。

　　三是一部分政策缺乏操作性。如鼓励有条件的地方对农村转移人口进城买房给予补贴，无疑有利于刺激购买需求，但在实际操作中，对哪些属于有条件的城市未予明确，同时也没有建立相应的农村转移人口市民化成本分摊机制，而大多数城市尤其是县城，经济实力不强，加上市场低迷造成的土地出让难、出让价格低，财政压力更大，单靠地方政府财政补贴难以承受，操作起来难免会打折扣。据了解，一些地方只是象征性地按100元/平方米标准给予新市民购房补贴，实在是杯水车薪，很难有实际效果。

　　中国新闻周刊：结合总理政府工作报告，在你看来，房地产该如何去库存呢？

　　卢天锡：我认为，要确保化解库存取得实效，不能就去库存而去库存，也不能将希望完全寄托在新市民购房需求上，而是既要考虑当前库存，又要着眼长远住房体系的构建和金融风险的防范，既在需求侧发力，有效扩大需求，又在供给侧调节，创新改善供给，通过供需同时发力，政企双管齐下，施“多面手”，打“组合拳”。

　　一方面，扩大有效需求。大力激发农村转移人口购房需求；加大房屋征收的货币化安置力度；加大金融对房地产市场支持力度；进一步用足用好住房公积金政策。

　　另一方面，创新改善供给。编制住房建设规划；推动房地产业兼并重组；鼓励房地产开发企业降低价格；支持优化住房供应结构；支持调整房地产土地用途；支持房企适当延长开发时限；改善房地产用地供应管理；大力发展商品房租赁市场等等。