问题的提出

    住宅是居民的重要财产，但住宅小区物业管理中出现的重建设轻管理、重收费轻服务等现象，造成业主与物业管理者之间矛盾纠纷不断，物业管理迫切需要法律予以规范。

    据调查，受调查者中有了70％以上的人对我国物业管理现状表示不满意：而消费者权益保护部门接到投诉量最大的也是有关物业管理方面的。2003年9月1日，全国第一部物业管理行政法规《物业管理条例》施行，填补了我国法律的空白，明确了物业管理中的一些权利义务关系，在一定范围内提高了物业管理的效能：但物业管理公司与业主之间的矛盾依然突出。

    一在管理模式上。目前住宅管理体制与住宅产权多元化格局不相适应，缺少专门管理住宅小区的服务机构，社会服务跟不上，居住环境问题十分突出，迫切需要根据新的情况，建立适应社会主义市场经济体制的新的住宅小区管理模式，改善管理服务，变政府房管部门行政型、福利型的管理和房地产开发商强行入住管理，为业主自主选择物业管理公司，实施社会化，专业化管理。

    二在内容质量上，卫生保洁、环境绿化等，其影响不大且易于改进，重要的是业主们关心的家庭财产、人身安全是否能够得到有效保障，也即一旦家庭财产被盗、人身受到不法伤害时，物业公司是否应当承担一定的法律责任。

    三在物业收费上。这里有收费范围和收费标准两个方面。目前的收费方式体现了过去计划经济时代的特征，以政府指导价格为主，同时也有一些是物业公司自己添加的内容，如物业公司向业主收取的各项手续费。在收费标准上，有的擅自或单方面决定提高收费标准，有的把收费标准与物业资质挂钩，实际上两者之间没有必然的联系，相反，收费标准与服务质量和服务内容却有不可分割的联系，而这恰恰是物业管理者难以兑现的。

    四在双方关系上。物业公司和业主关系不明确，这也是社会各界普遍认为的《物业管理条例》没有有效解决的问题。其结果是：1.物业管理者侵权。据了解，不少物业公司将小区内的公共用房或公共用地(己计入房价，是业主的共同财产)占为已有，或将其经营牟利，所得利益归物业公司所有，从而严重侵犯了业主的共同利益；2.业主、业主大会及业主委员会的地位得不到重视和保障，业主与物业公司不是真正平等的合同主体，如一些业主作出的但被物业管理者视为违章、违规的行为，物业管理者便召集人按照自己的意愿强行纠正，从而导致纠纷甚至流血冲突事件发生；3.小区维修基金来去不明：该基金是业主的共同基金，按规定可以用于购买国债，但物业公司操纵着这笔巨额资金的使用权，业主甚至对此毫不知情，这极大地损害了业主的利益，也易于孳生物业管理中的腐败行为。

    美国的做法

    在美国，物业服务的行业管理完全是一种非政府行为。美国政府行政分支中没有专门的物业服务管理部门，政府只负责立法和司法，日常工作由物业管理协会的机构来承担。物业管理协会对全美物业服务的行业管理，主要是通过行业资质管理和游说立法来实施的。物业管理资质有注册物业经理、注册住房经理、注册物业公司三种，为保持物业服务资质的社会价值，物业管理协会严把资质关，严格遵守行业道德规范。全美只有注册物业经理9500多人、注册物业公司363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业，
  
    申请取得注册物业经理资格，须经过一套严格程序，按照物业管理协会设计的一套考核制度，取得规定的学分，并且有一定时期的物业服务管理实践经验。当然，注册物业经理也必须严格遵守物业管理协会规定的职业道德规范。物业服务企业要想成为注册物业公司，首先在它的决策层中要有执行注册物业经理，并且该执行物业经理在公司至少已有180天。公司一旦成为注册物业公司，该执行注册物业经理应当一直在职并负责督导公司管理活动。注册物业公司必须承认并严格执行物业管理协会制定的职业道德规范。公司的业务必须保持一定的稳定性，在提出注册申请时至少已经从事了3年的物业服务业务，且未曾更名、股份变动不超过50％。物业公司还必须拿出月收入的10％作为履约保险，物业管理协会在收到物业公司的申请后，将请独立信用机构做信用调查，以确定申请公司具有高质量业务运作和财务水准。

    物业服务公司业务运作具有注重经营的综合服务的特点。物业公司不仅从事物业服务，还从事代理、咨询、估价等业务；在管理类型上，住宅和非住宅并重；在组织类型上，注册物业经理在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业均有分布。此外，日常的维修养护主要依靠专业公司；治安管理不是日常物业服务的法定内容；车辆停放管理完全依靠告示牌引导；物业服务一般不设24小时值班，上班时间以外的紧急事情由政府的911办公室处理。

    建议立法解决

    针对上述问题，借鉴国外的先进立法经验，我以为在现有的《物业管理条例》的基础上，全国人大非常有必要及时制定一部符合我国国情的《物业管理法》，以适应城市现代化管理的需要，加强和改善住宅小区服务管理工作，改善居住环境，提高人民生活质量和城市管理服务水平。该法应重点明确以下内容：物业管理者与业主的关系；各法律主体间的权利义务；业主的物业财产所有权；物业管理的基本内容；物业收费的范围和标准；发生纠纷时的救济手段和途径。