售后包租是指开发商将商业地产划成众多小面积出售给投资者，开发商再从投资者处返租回来进行商业运营，并向投资者每月支付租金的一种房地产开发经营模式。

　　对于售后包租，我国目前仍缺乏完善的法律规范，所以近年来售后包租引发的法律纠纷和维稳事件屡见不鲜。连续不断的讼累和巨大的维稳风险都反映了售后包租存在不少问题：

　　（一）缺乏明确的法律规范。对于售后包租，我国目前仅有《商品房销售管理办法》有简单的规定，即房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。结合住建部在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中“严肃处理承诺售后包租、返本销售” 的态度可见，我国法律目前对售后包租采取的是原则限制的态度，但仍然缺乏进一步规范的完善制度。如售后包租的模式及法律效力问题、哪些行为属于或可视为“变相售后包租”、现房售后包租的效力、售后包租的担保等重要法律问题，目前都还没有明确的法律规定。

　　（二）宣传运营模式与实际运营模式不一致。很多开发商在对外宣传时，并未明示购房与租赁分开，投资者基于对开发商的信任而进行了投资。而事实上，开发商多将购房与租赁分开，即房屋买卖合同由投资者与开发商签订，而房屋租赁合同则由开发商指定的经营管理公司与投资者签订。所谓的经营管理公司成为了租赁合同的一方履约主体。

　　实践中经营管理公司多是开发商为了运作该商业项目而成立的新公司，履约能力相当有限。从合同相对性的角度而言，商业项目一旦出现经营不善，投资者只能向经营管理公司主张违约责任，而不能向开发商主张。而经营管理公司可能因自身履约能力有限而根本无法承担租赁合同的义务。

　　（三）分割式销售导致投资者无法办理产权证。很多开发商不按照报建时的规划图纸，而是将商业项目进行分割式销售，如“蚁型商铺”，从而导致售后包租的商业地产无法办理确权至投资者名下的房地产权属证书。而由于商业项目的产权初始登记是在开发商名下的，因此，开发商可以抵押、担保、出租、转让等形式处分该地产项目。真正的投资者却无法行使对商铺的所有权能。

　　（四）退出机制不完善。售后包租存在高风险，但投资者往往更关注开发商所承诺的“高回报”。而实践中失败的售后包租案例比比皆是。即便投资者拿回商铺，商铺分割的局面也会导致单个商铺在市场上难以转让，尤其是在项目运营不善的情况下，投资者更难全身而退。

　　针对以上存在的问题，建议完善商业地产售后包租的相关法规和政策，以引导售后包租良性发展：

　　（一）完善商业地产相关法律规范。制定专门针对商业地产售后包租的法律法规，明确售后包租的范围、模式、退出机制、担保等重要内容，赋予售后包租有限制的发展空间。

　　（二）提高售后包租开发市场准入门槛。提高售后包租开发市场的准入门槛，如提高对开发商的开发资质、注册资本、开发运营经验等方面的要求，将没有实力或企图通过售后包租进行变相融资套现的开发商排除在外。

　　（三）规范售后包租项目的宣传。工商部门结合市场情况对售后包租的回报率、回报期限进行合理限制，禁止超过合理回报率和回报期限的售后包租项目的宣传和销售；要求开发商必须在宣传资料中明示项目的运营模式。

　　（四）强化合同备案制度。开发商向房管部门同时备案房屋买卖合同和房屋租赁合同，并在房屋买卖合同和房屋租赁合同中约定明确如下内容：（1）明确商业地产项目采取购房与租赁分开的运营模式；（2）开发商与经营管理公司对房屋租赁合同的履行承担连带保证责任；（3）产权办理期限；（4）在项目建设开发和经营过程中，开发商提供有效的安全的担保。

　　同时禁止开发商与投资者私下签订其他违背备案合同内容的合同或协议。

　　（五）加大对违规销售的查处。房管部门、工商部门、商务主管部门等相关部门加强对违规销售行为，尤其是对商业项目的分割行为进行审查并惩处。

　　（六）探索投资者退出机制。探索投资者退出机制，通过法定或约定的方式赋予投资者在退出时的选择权，即在满足一定条件的情形下，投资者可选择由开发商回购地产项目或继续维持原状。退出的条件可包括回报率低于开发商承诺的回报率超过一定年限的、投资者一次性付款、开发商严重违约等情形。