近日，扬州市发生了多起住宅区的业主与物业发生冲突的事件，应引起相关部门的高度重视。随着近年来房改的不断深化和住宅建设的投入，大量各种类型房产纳入物业管理的轨道，业主自治日益走向社区建设的前沿，业委会建设问题也随之开始不断涌现。虽然有关法规对业主委员会的地位、作用、运行程序作了一些规定，但在实践运行中仍出现诸多问题。

　　一、业主委员会组建和换届改选操作中存在人选把关难，筹备组内部意见难以统一、操作程序及结果缺乏公信力等突出问题，业委会组建难、换届难、发挥作用难。

　　二、在业委会日常运作中，部分小区存在维修资金惜用、滥用、续筹难等现象。同时，小区业主、业委会和物业公司之间的矛盾错综复杂，物业费的收缴、调整等都是老大难问题。

　　三、业委会建设的专业化水平明显滞后于现实需要。物业管理的很多事项和内容有着很强的专业化、规范化、技术化要求，仅靠业委会自身的知识能力和技术素养已难以适应。业委会借助外部专业化社会力量服务支持的力度严重不足，众多业委会没有外聘律师或会计师等专业人员帮助规范运作，导致《业主管理规约》、《业主大会议事规则》等小区管理中的重要文件在制订上存在漏洞和瑕疵，而且业委会议事决策疏漏失误及其造成的遗留问题多见，业委会容易和业主产生矛盾；业委会与物业公司之间普遍存在外行监督内行的信息和能力不对称问题，业委会难以对物业公司进行及时有效的监督。

　　四、许多业主、业主委员会成员不熟悉物业管理政策法规，对业主自治、民主管理产生误解。而业主的维权意识日益增强，一旦有了纠纷，问题又会集中到业委会。由此引发的矛盾纠纷在一定程度上影响着社区和谐和物业管理工作的正常开展。

　　五、部分业委会成员的年龄结构老化现象严重。由于缺少对业委会成员的激励和保护机制，业委会工作往往处于“出力不讨好、廉洁少人信”的尴尬境地，致使一些现任的年老业委会成员辞职退出，一些素质较高的年轻业主产生畏难躲避情绪，不愿参与业委会的工作。

　　六、相关管理部门资源不足。在实际工作中，街道办事处、房管部门对业委会的日常监督指导缺乏足够的专业知识或人力资源。街道社区自治办公室同样面临着要以不多的人手，监督指导整个辖区为数众多的业委会组改建和日常工作，且缺乏专业的法律、工程、审计、会计等业务知识的困境。居委会作为居民自治组织，并无职权也无能力去指导监督业委会，人力和专业知识缺乏矛盾更是突出。

　　针对上述问题，建议推广政府购买服务模式，引入专业社会组织，参照指导和支持业委会建设的工作要求，负责对业主委员会组建、换届改选和日常运作进行指导，促使业委会的规范化运作。社会组织主要行使以下职能：

　　1.提高业委会成员工作能力。有针对性地循序渐进开展各类专业培训，逐步提高业委会工作能力，推动业主自我管理和物业服务工作向规范化轨道迈进。

　　2.促进业委会研究交流。为业委会主任和委员交流经验、共研问题、提炼经验、疏导负面情绪提供制度化、长效化的平台，促进新老业委会成员之间的传帮带工作，推广业委会工作经验、方法，达到“治未病”目的。

　　3.编制业委会工作指南。依照有关法律框架和工作规程，为业委会组改建工作编制合法、公开、公正，同时易于理解、操作的指南。该指南应包括业委会成员任职条件及选举程序、业委会及其成员工作职责、业委会工作程序和议事规则以及监督物业公司、印章管理、信息公开、财物管理等具体管理工作的操作规程等主要内容，并尽可能涵盖业委会成立与运作的各个方面，同时通过可选择性条款及空白条款的形式方便业委会根据小区的自身特点设置个性化条款，比如物业服务费调整、业委会工作经费、业委会成员工作津贴、小区禁止性不文明行为及其处置、业委会委员的罢免条件和程序等。此外，对业主自治中已经发现或存在隐患的问题也应在示范文本中加以明确，以此引导业委会激励、纠错机制的形成

　　4.搭建专家支持团队。通过参与协助业委会组改建、日常运行等工作，积极搭建专家支持平台，形成一支面向社区、服务于社区治理和小区自治的专业律师、审计师、会计师、造价师等人员队伍，为社区治理和物业管理提供全方位、全过程的专业化咨询服务。咨询费用可以通过政府购买服务补贴一部分，多个小区共同聘请承担一部分的方式将成本摊薄，或采取给予其一定的社会地位和荣誉身份等方式，促使其提供志愿化服务或低偿服务。

　　5.组建志愿者团队。在居民区层面组建一支具备业委会知识的志愿者队伍（如原长期在社区、房管、物业系统工作的人员），在房管局、街道的指导下，协助居委会做好业主大会组改建、日常运行等相关事务性工作。

　　6.设立业主互动信息平台。引导推动整个街道范围内的所有物业小区普遍设立小区业主互动信息平台，制定统一的信息公开要求规范，增强业委会工作的透明度