2020年中央经济工作会议确定2021年重点任务之一是“解决好大城市住房突出问题”，其中强调要加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。长租机构通过统一运营管理，积极盘活现有住房存量，并向租客提供单间合租房和高品质租房等多类型租赁产品，在解决居民住房需求方面发挥着重要作用。但目前长租房市场发展仍遇到一些瓶颈，亟待解决。

　　一是房源供给量相对不足，且质量普遍较差。据《2020中国青年租住生活蓝皮书》数据显示，2020年全国投入租赁市场的存量房源为0.87亿套，而预计租赁需求人数为2.4亿，现存房源供不应求；同时房源质量普遍较差，部分城市房源中楼龄20年以上的老旧小区占比约40%，且普遍存在设施老旧、配套缺失等问题。

　　二是整体市场发展不规范。在租赁市场法制不够健全的背景下，消费者利益被损害的事件时有发生，租房安全无法保障，租客之间因为利益问题产生的纠纷也层出不穷。租赁交易过程不规范，业主和租客双方都难以确保自身权益。

　　三是行业配套资金税收政策欠缺。长租行业是一个薄利润、重投入、依靠长期经营盈利的行业，现行政策及管理体系下，人力、社保等运营成本居高不下，税收优惠及配套支持还未落实到位。

　　四是监管机制有待进一步完善。一方面，由于长租房市场曾屡现爆雷现象，导致租客不安全感增加；另一方面，部分城市一刀切的资金监管手段限制了长租行业市场化配置资源能力，给正规长租机构的运营带来压力。

　　为此，建议：

　　一、加强准入管理和信用管理，促进长租机构规范化发展。一是完善租赁领域法律法规，设置行业准入门槛，对长租机构实缴注册资本、专业从业人员等方面提出明确要求，适度提高长租机构资格申请条件，逐步淘汰黑中介、二房东等不规范运营主体。二是鼓励专业长租机构发展，发挥其在提升房屋品质、规范管理、稳定价格方面的优势，倒逼市场提升服务质量和水平。

　　二、鼓励多种形态多种主体扩大租赁住房供给。一是建立多层次租赁住房供给模式，鼓励住房租赁市场根据不同人群需求提供各种档次的租赁产品。二是满足一间房的合租需求，降低新市民生活成本，支持采取N+1合租模式等措施有效增加单间、小户型等需求的房源供给。

　　三、出台财税扶持政策，给予行业优惠支持。一是鼓励金融机构向符合条件的规模性长租机构提供多样化及优惠的金融支持产品，支持发行债券、不动产证券化产品。二是鼓励银行业金融机构加大对住房租赁项目的信贷支持力度，如提供适当放宽贷款额度和期限、降低贷款利率等多种金融支持。三是在税收政策上针对分散式长租机构允许以实际发生的房租支出作为抵减项，按照收付差额6%计算增值税，或者将征收率由目前的5%减至1.5%进行征收，给予长租机构所得税方面长期税率优惠。

　　四、推动“租售同权”切实落地。一是鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，对三年以上住房租赁合同且实际履行的合同，国家给予相关政策支持。二是赋予承租人更多权益，如非本地户籍承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受医疗、就业等国家规定的基本公共服务，提高租房落户积分比例，赋予承租人子女获得义务教育的权利，并简化相关申请程序流程。

　　五、完善长租房行业监管。一是建立完善收、出房合同备案监管制度，强制要求一定规模长租机构向政府合同备案平台全量备案收、出房合同，为监管提供抓手。二是建立长租机构信用评级机制，根据各项监管指标制定长租机构健康分级机制，对健康度高的长租机构向社会公众进行正面推荐，对负面长租机构限制其房源获取和发布渠道，并向消费者发出警示。三是建立基于长租机构经营情况的动态资金监管机制，对监管指标报警的长租机构责令停止季付以上的租金收取模式，并对开展客户租金贷款的长租机构进行备案，按要求报送租金贷业务情况。